——望江街道在水一方社区自治“金点子”案例

物业服务和居民生活息息相关，但受各种因素的影响和制约，不尽人意的现象随处可见，特别是老旧小区，物业收费率低，有些物业为了降低成本、减少服务，导致居民更加不愿缴纳物业费，使小区物业管理陷入恶性循环。我们社区就有在水一方、临江风帆、怡和苑、铁路天福四个小区面临这种情况。杭州乃至全国同样的小区可能不少。怎么办呢？社区召集了四个小区业委会及业主代表参加恳谈会，大家纷纷建言，认为小区规模相对较小，总户数在300家以内，物业收入相对较少，容易被物业公司抛弃，可以开展自救，另寻出路。

拿我们临江风帆小区来说，物业公司于2012年8月份，提出要上调物业费，每平方0.4元，否则年底就退出小区。业委会经过多方征求意见，在社区主导下，召开会议商量，经过财务测算，对各种方案进行比较、评估，认为小区业委会一直对物业监管有效，也管理有方，不如就进行物业自治。业委会制定了两套方案，召开代表大会，比较物业公司和自管的利弊，进行讨论表决，结果31位代表，28票赞成自管。

会后业委会组织招聘人员，物管主任、会计、出纳在业主中选聘，物管主任也可向社会招聘，保安、保洁员、水电工，先征求他们的意见，愿意留下的续聘，缺岗补招。

另外，临江风帆小区物业费和能耗费（物业费0.6元，能耗费0.2元一平米）是同等高层住宅小区最低的。停车费、物业商用房出租费等年收入40多万元。物业办公室、业委会办公室以及各种办公设施设备，原先就有，一切条件俱备。在社区的见证下，业委会和物业自管班子，于2012年12月31日接受了物业公司的移交，2013年元旦起，临江风帆小区实行了物业自管。

两年来，业委会先后制定了《物业自管规章和工作准则、物业自管人员工作岗位及职责》，做到物业服务有章可循，长期张贴于自管办和岗亭，让工作人员随时对照执行，物业自管在社区的主导下，主要是政策把关，要求自管的方式和运作，都要符合物管条例，一切必须按照法律、法规办。具体由业委会领导实施和监管、物业自主管理，财务独立核算，但不俱备资金支配权，员工待遇增长、年终奖分配由业委会决定后执行，其余设施设备维修，低值易耗品等，各项开支由业委会主任、物业主任双签报帐。

两年运行下来，从经济角度看，2013年自管员工工资待遇，比2012年物业公司管理多开支5万元，2014年又增加3万元，平均每人增资600多元，2013年底还有盈余，2014年底余额12万元，加上物业公司要增加的0.4元物业费，又是8万元，自管业主省下了，三项比较物业和自管相差28万元。

为什么去年经济效益这么好？原因有三：一是开源节流，利用楼前场地空档期出租摆摊，和各种广告等挣来的；二是因为自管物业费、泊位费收缴率高，2013年达99%，2014年100%，达到如此收费率，是因为物业自管服务满意度有所提高，业主也不好意思不交费。三是有一户业主十年不交各种物业费用，理由是一辆小车丢失，物业出过两次律师函，但没有起诉，最后放弃。2013年，小区物业自管该户还是不交，2014年业委会聘请律师向法院起诉，追回了6000多元欠款，结束了该户不交费的历史，2014年该户主动交费了，负面榜样没有了。

2014年，小区业委会对多年来瘫痪的消控设备，进行了更新改造，对4台电梯进行了大修，使业主对消防和电梯安全感到放心。消控工程承包商报价9.5万，经过业委会反复讨价还价，压到7.8万元包干。四台电梯大修，日立厂商报价15.8万元，压到10万元包干。业主们普遍反映费用不高。业委会和物业自管班子属社会组织，为小区做好了有关民生和安全的大事，比物业做得认真、做得出色，而且花的钱合算，业主们非常满意，这说明社会管理大有作为。元月22日业委会开会决定，由于2014年，小区各方面都做得比较好，经营有盈余，准备给全体业主家庭，每户发200元红包，让大家开开心心过好年。今后，还计划在小区办邻居节，促进邻里和睦，小区和谐，总之，公共的钱一定用在公共服务项目上，开源节流积存下来的红利由全体业主分享。

去年小区多年积存下来的难题都解决了，2015年重点抓服务质量，务求把小区打造成和谐幸福的家园，以支持社区把物业自管的经验推广出去，让更多的小区居民收益！