近年来，无论是一线城市还是二三线城市大型购物中心遍地开花，体量过剩的矛盾凸显，并且在电商的夹攻下，实体商业陷入了两难的境地。据国家统计局数据显示，截止2014年10月，中国已开工的商业总面积超过18亿平方米，按照城市7亿人计算，人均拥有的商业面积为2-3平方米，体量严重过剩。商业购物中心在2015-2016年就会达到天花板，商业地产跑马圈地的时代不久就会终结，而进入商业体竞争、商业业态竞争的战国时代。当前的购物中心面临着一方面大量建设，一方面是空置率高企不下的尴尬局面，同时经营难度增大，同质化也在增加。但实际上中国零售市场反而进入一个慢增长的趋势，这两种趋势并不相称，商业地产面临的发展问题十分明显。（据世邦魏理仕地产咨询服务公司的调查报告显示，去年全球新建完工购物中心面积排名前10的城市中，中国占了9个，其中成都、天津、上海、重庆、深圳、杭州、北京位列前七。排列第八的为来自土耳其的伊斯坦布尔，其去年竣工的购物中心面积为36.1万平方米，与以106.6万平方米排名首位的成都相差了70万平方米，却仅领先紧随其后的武汉、沈阳1.1万平方米和2.6万平方米）

    4年前,杭州首个大型商业项目“万象城购物中心”亮相,第一次让杭州人亲身感受了什么是shoppingmall。如今，多业态经营的购物中心已经取代百货业成为主流，杭州也成为全球最大的购物中心开发的城市之一。目前杭州在建商业地产的开发者中，不乏万达、宝龙、绿地、中粮、凯德、龙湖、万科、嘉里、印象城等国内外知名的商业地产开发商的身影，也有寻求扩张的杭州大厦、银泰商业等本地商业集团，更多的是商业地产领域的新鲜力量。他们在市中心、新城、新区（郊区）广泛布局。杭州已进入购物中心集中供应的阶段。到2016年底,杭州商业项目将达到90个,总建筑面积约800万平方米,将出现前所未有的“密集供应”,从主城区到副城区,从老城到新城,大大超过前几年的总开发量，形象地说,以万象城24万平方米的商业体量计算,未来2年相当新增30余个万象城那么大的体量。

    对此，杭州在一定时期内城市综合体过剩的状态已不可避免。杭州人均商业面积将步入过剩行列。2011年杭州市公布的《杭州市“十二五”重大建设项目规划表》显示，当时正在建设的包括有湖滨南山路城市综合体、杭州创新创业新天地、热电厂地块城市综合体、嘉里中心综合体等在内的14个城市综合体。此外，杭州市“十二五”重大建设项目，还包括西溪天堂二期在内的六个偏旅游休闲类的商业综合体。还包括高德置地广场、凯德来福士广场在内的7个商务商业类综合体。2010年，杭州拱墅区公布“十大综合体”规划，其中有5个坐落于城西银泰城所在的申花板块中。除了已开业的城西银泰城、万达广场之外，还有80万平方米的热电厂综合体（现合作意向为中粮大悦城）、100万平方米的蓝孔雀综合体、大河造船厂旅游综合体；据下沙开发区的官方数据统计,2012--2013年的两年下沙开发区投用的商业地产项目总面积96万平方米。2014年一年投入119万平方米，而2015年起未来三年内开发区还将投用300万平方米；又如，一个蒋村留用地，商办总开发量高达202万平方米，还有73万平方米商办用地待规划。

    从2014年开始，杭州已迎来一个商业综合体的开业潮。今年，杭州的首个万达广场、中大银泰城、水晶城、天虹购物中心等陆续开业。值得一提的是，就在万达广场周边区域，未来三--五年还将将形成10-15个购物中心，新增133万平方米，是现有商业体量的3倍。

    目前，杭州不仅浮出水面的综合体项目很多，其潜在的供应量也十分庞大。2013年1-10月，杭州主城区总计成交土地92宗，49宗是商业类用地，占比超过一半。

    商业综合体是承担了多核心,多元化方式的城市发展态势的,综合体需与当地(各区域)的经济发展水平相适应,与产业、经济相互支撑，它的运营是以人流和消费力作为支撑的，过快的开发速度超出消费承载力，又由于我国零售销售额增速放缓、同质化竞争现象的日趋凸显，或将会成为新的“城市病”。

    因未来的商业综合体项目必定向区域化、个性化、主体化发展。建议政府相关部门在规划及审批过程中:一、要跟城市（区域）的人口协调发展；二、要跟城市（区域）的经济及社零增长相协调；三、要跟城市（区域）的一些规划、资源相协调，比如交通是很重要的因素；四、商业规划要遵循商业的发展规律。同时，在建（或规划中）商业综合体的开发商需根据项目本身的位置、体量、商圈特点等，挖掘自身特色，进行差异化经营；政府相关部门应积极与开发商企业密切配合，去主动改变形势、主动服务，引导他们与政府共同打造城市商业综合体。