早在旧石器时代，居住在黄河下游的部落首领有巢氏就教民构木为巢，然而以前所有关于房地产的历史相加，都比不过改革开放后波澜壮阔的几十年。
过去30余年，中国累计开发了超过400亿平方米的房地产，超过1亿户人居住在城市之中，享受着城市生活的便利，这是各种开发主体在增量时代承载的历史使命，也是对社会最大的贡献。可是，自从2013年存量物业面积突破亿万平方米，新开工面积触顶回落，行业净利润向社会平均水平回归，我们猛然发现商业地产已然进入存量时代！作为集团内物业经营领头羊，钱投·资产经营如何在存量时代找准方向，并且一击必胜？我们专访了杭州钱江新城资产经营管理投资有限公司党委书记、董事长黄冰，也许可以找到答案。
钱投·资产经营班子成员合影
从寥寥数人，到枝繁叶茂，钱投·资产经营和集团“年纪”相仿成长与集团的发展紧密结合。
Q：在集团成立5周年之际，作为资产经营板块的领军人，请问您有什么感想，对钱投·资产经营未来发展又有哪些规划？
A：黄冰：无论对国家、企业还是个人来说，5年都是特别重要的一个节点，这往往意味着一个台阶、一次蜕变，我想不只是我，在这样一个特别的年份里，每一位钱投人都有很多话要说，很多情感需要表达。其实，在所有一级子公司里，钱投·资产经营是和集团的“年纪”最相仿，从寥寥数人，到现在枝繁叶茂，钱投·资产经营的成长与集团的发展紧密结合。过去5年，集团在钱江新城这片热土上取得了不俗的成就，向市委、市政府和全市人民交出了一份精彩的答卷，我作为“钱投人”的一员，感到自豪和骄傲。现在，集团提出了“两岸双城联动、产城产融并举”的思路，不调频道、不换跑道，一张蓝图绘到底，坚定不移实施拥江发展行动，对集团的未来，我更是充满了信心。
Q：5年时间，可以繁荣一座城，也能成就一家企业，能否简要地回顾一下钱投·资产经营的发展历程？
A：黄冰：钱投·资产经营建立之初只是一个十几人的团队，到现在拥有物业经营、停车产业、广告传媒、物业服务、信息技术5大业务板块，近200名员工，从无到有，一步一个脚印。从火车东站开通、市民中心攻坚、保障B20峰会，到钱投·物业管理实现1个亿营收“小目标”和钱投·延中大楼、钱投·适家等项目陆续完成改造，再到钱投·文化传媒荣获2017年度浙江省文化创意产业创意蓝点企业奖、钱投·杭停股份荣获2018年度全国公共停车场投资运营示范企业称号、钱投·建易信息获得获国家级高新技术企业等荣誉，有太多瞬间值得铭记。在钱投·资产经营成立5周年，我们提出“新城让生活更美好，资产让新城更繁荣”愿景，并将成为“综合性物业运营商”作为目标。未来，公司将继续坚持“产城产融结合、线上线下同步、有形无形齐抓”的经营思路，5大板块联动发展，核心产品提质增效，进一步提高企业专业化、品牌化、数字化、市场化水平，同时提高有效管理能力、丰富企业文化内涵，为下一个5年规划及发展夯实基础，为集团千亿目标的实现贡献力量。
钱投·延中大楼实景图
城市不一定会越来越大，但一定会越来越好，靠的就是我们钱投集团这样“让新城更美好”的企业。
Q：钱投·资产经营作为集团都市产业板块的基础和核心组成部分，对集团长远发展意义重大。请您谈谈钱投·资产经营将会以怎样的举措来落实集团的工作？
A：黄冰：这个话题比较大。我想分享两个很有趣的数据，就是北京城市总体规划文件中明确，到2020年，北京市常住人口要控制在2300万，而且未来要长期稳定在这个数据，上海也有类似的数据，框在2500万。也就是说，在现有的科技水平之下，城市的发展是有边界的，城市的“大”是有上限的。城市不会越来越大，但一定会越来越好。如何变好，就是靠我们钱投集团这样的企业“让生活更美好”。总有一天，豪迈的城市扩张将成为过去式，以后，让城市变得更美好的主要课题是“城市更新”，不光是向外拿地，还要是自内开发。
集团对都市产业板块提出了“打造优势门类，加快形成规模，高效率培育都市产业实现新突破”的要求，具有深远的战略眼光。已经布局的诸多产业都往这个方向努力， 这其中既有停车产业、邻居中心等新概念，也有相对传统的物业经营、会展旅游等。我认为围绕存量物业和资源进行的再开发和利用，很可能成为我们集团未来的核心竞争力之一。钱投·资产经营2019年的重点项目有三个：钱投·延中大楼、钱投·适家和钱投·西迪港（火车东站D座）。它们均属存量物业的范畴，同时停车产业、物业服务、广告传媒、信息技术均是依托物业而生提高物业附加值的关键要素。在存量物业时代，钱投·资产经营必将围绕集团都市产业培育目标，做强做大物业经营板块，并努力向物业运营转型升级。
钱投·下沙停车楼效果图
也许可以将“新城让生活更美好“中”新城“的外延扩大一些，不仅有我们热爱的钱江新城，还可能包含让老城更新的含义。
Q：刚才您提到了“存量物业时代”和“城市更新”等名词，能否具体谈谈您的理解？
A：黄冰：存量时代对于物业经营领域来说，是一个名副其实的“新时代”。早在石器时代，居住在黄河下游的部落首领有巢氏就教民构木为巢，这可以看做是中国历史上最早的房地产；到宋朝，政府开始设立“楼店务”，相当于现在的房管局；到民国时期，才有商业化的房地产公司。但以前所有关于房地产的历史相加，都比不过改革开放后这波澜壮阔的几十年。可是，自从2013年新开工面积达到行业顶峰之后，行业已经进入新常态——每年10万亿左右的增量市场依然能保持，但行业净利润向社会平均水平回归，一线城市和不少二线城市二手房交易量已超过一手房交易量。我们基本可以认为，房地产市场正式步入存量时代。
按照2016年的市场价估计，中国存量地产价值245万亿元，且年均10万亿的增量源源不断转化为存量，再考虑到M2的膨胀，存量市场无疑是一块无比巨大的蛋糕。我们必须清醒地认识到存量时代的来临并及时调整策略，确保在战略层面的先发优势和可持续发展。继续单单依靠大规模开发拉动需求已经不现实，必须着眼于存量市场的改造升级。诸如城市更新、旧楼改造等盘活存量的方式，不仅符合供给侧结构性改革的主基调，而且可以改变城市面貌，再造繁荣城市。
2018年，杭州人口已达千万量级，且保持强劲增长，随着城市不断扩张，地理和政治意义上的中心已经渐渐东进至钱江新城，老市区承载的功能和使命在潜移默化中变迁，城市更新成为杭州城市发展的客观需要和必然趋势。我们必须承认，城市更新是城市永恒的主题，更新是持续不断的，也应是小规模渐进式的，城市不仅有破旧立新，还有推陈出新，城市的历史文化在持续的城市更新中得以延续并不断获得新的生命，城市从而得到持续不断的生命活力。我想，也许可以将“新城让生活更美好”中“新城”的外延扩大一些，不仅有我们热爱的钱江新城，还可能包含让老城更新的含义。
Q：能否从企业或者个人的层面，谈谈如何在这样一个物业存量时代做文章？
A：黄冰：党的十九大以来，习近平总书记提出“中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”，也适用于对存量市场的分析，着眼点在于“需求”。从中观层面看，存量资产的改造升级可以满足新老企业的需求。在大众创业、万众创新的浪潮和互联网信息时代的冲击下，组织的结构日趋松散、微小、不固定，工作方式的多样化和企业平均生命周期的缩短让传统写字楼运营难以满足现代化组织需求，必须要有联合办公、众创空间去满足此类需求。传统写字楼关注的是外立面、大堂、层高、户型，新型的物业关注的是桌子、人和服务，未来需要更多的研究组织和人，从内容上满足新型组织。从微观个人层面来看，新中产阶层崛起的客观事实发生了，他们的消费更加注重体验和精神层面的满足。过去房地产业着眼的都是功能，这样的时代快结束了。任何产品在满足了人们功能性的需求之后就应该升级到精神层面。接受过良好教育，有着丰富物质和情感资源的新中产，其生活方式也从生存型物质消费转型到服务型精神消费上去。在这样的大背景下，体验式消费成为创新商业模式，一些品牌公寓、主题商业、特色街区、社区O2O服务应运而生，如鱼得水。
明确的成本，能接受的损失，不封顶的回报…… 在这样的选择上，钱投·资产经营永远坚持敢想敢干的精神。
Q：已经开园的钱投·适家、钱投·延中大楼以及正在提升改造的钱投·西迪港等项目，是否可以理解为钱投·资产经营对存量物业市场的探索和初步成果？
A：黄冰：是的。在钱投·资产经营成立之初，朱云夫董事长就为钱投·资产经营明确了“商务区的聚宝盆，战利品的归集地、重资产的加工厂、资金池的接入口、新体制的试验田”的定位，一直以来，我们都牢记使命，思考如何围绕集团总体目标，做好资产经营的工作。尽管各板块业务齐头并进，都取得了超预期的成绩，但我们始终坚持物业经营的主业。在2017年，我们接手了延安路484号原市政府综合办公楼，并清晰地意识到，这是一个可以凝结五大板块业务、打造拳头产品的绝佳机会。但是，有一个问题曾经困扰过我们：是推倒重建，还是进行高成本改造提升？在这样一个黄金宝地重建超一流写字楼能带来的收益是极具诱惑力的。但最终，我们坚定改造提升的方向，一是要给市政府和全市人民一个交代，做好文化和历史的传承；二是考虑到城市更新的方向，我们要锻炼自己改造老旧物业的能力。钱投·延中大楼是老写字楼改智慧办公园区，钱投·适家是老别墅改为文化创意新空间，钱投·西迪港的方向是复合型的商办综合体。未来，还有原政协大楼及更多外拓项目，具有更多的想象空间。
钱投·适家内设实景图
Q：钱投·延中大楼改造后达到 4A 甲级办公楼标准，同时有智慧园区、 WeWork 联合办公入驻等亮点。但也有人说，这些概念虽然名气很大，但目前还不能产生较好的收益，甚至可能导致亏损，您怎么看？
A：黄冰：年初全球知名联合办公品牌 WeWork 入驻钱投·延中大楼，给钱投·延中大楼带来了很好的宣传效果，但联合办公现在确实还不是“现金奶牛”，智慧园区也在不断的完善中，其带来的收益主要依托于物业本身的运营。但我们判断，诸如此类的改进和创新，可能是未来大势所趋，明确的成本，可以接受的损失，上不封顶的回报……在这样的选择上，钱投·资产经营永远坚持敢想敢干的精神，敢为人先，率先布局。存量物业提升工作是“旧瓶装新酒”，只有酒好了才能让瓶子显得有韵味。去年，我们理顺了空间产品打造思路，重点打造“标准办公、产办园区、联合办公、社区商业”等 4 类产品品牌，我们给予一些新的概念比较高的战略地位，以后我们会结合内部或者外拓物业资源，陆续培育打造不同类型的产品品牌。我们坚信，这样的道路不仅是钱投·资产经营资产经营 2.0 版跨越到资产运营 3.0 版的关键所在，更会为集团千亿目标提供持久的动力。
Q：钱投·资产经营未来 5 年，有哪些展望？
A：黄冰：过去的 5 年，是所有“钱投人”共同的记忆。我们见证了钱江新城拔地而起，从1.0 版本走向 2.0 版本的光辉历程，待 2.0 版本建设完成后，关键就看都市产业如何成长。相信未来在集团的坚强领导和兄弟公司的协力下，钱投·资产经营定能走出一条存量 时代中物业经营转型资产运营之路。我们坚信：新城让生活更美好，资产让新城更繁荣！