（2020年10月26日在杭州市第十三届人民代表大会常务委员会第三十次会议上）

杭州市人大城乡建设环境保护委员会

杭州市人民代表大会常务委员会：

《杭州市物业管理条例》于2001年制定，2003年进行修正，2013年进行修订。围绕推动完善基层治理体系和提升基层治理能力建设的需要，市人大常委会以《中华人民共和国民法典》颁布为契机，将《杭州市物业管理条例（修订草案）》以下简称《条例（修订草案）》列为2020年正式立法项目，着力推动解决我市物业管理工作中出现的一些新情况、新问题。

市人大常委会高度重视这一立法工作，于跃敏主任两次专题听取了条例起草工作情况汇报，并赴江干区进行实地调研，充分听取基层街道、社区、业委会及物业企业有关意见建议。陈红英副主任、卢春强副主任多次就条例起草中遇到的难点问题进行专题研究。城建环保工委多次与法工委、市住保房管局、市司法局协商明确总体框架、工作计划、重点问题等，先后赴市住保房管局、余杭区开展专题调研，并结合《杭州市居住区配套设施建设管理条例》执法检查、老旧小区提升改造等民生实事项目督查对我市物业管理情况进行实地调研。同时，充分征求各区、县（市）人大常委会及相关职能部门的意见，共收集意见建议162条，主要集中在各方主体职责分工、公共收益使用及管理、物业维修资金使用及补充、小区内违法违规行为执法等方面。10月9日，参加市司法局组织召开的公开听证会进一步听取社会各界意见建议。10月12日，城建环保委员会召开专题会议就《条例（修订草案）》（市政府常务会议审议稿）进行了研究讨论，提出初步审议意见。现将审议意见报告如下：

一、关于制定《条例（修订草案）》的必要性

自《条例》颁布实施以来，对于维护广大业主和物业服务企业的合法权益，维护社会和谐稳定起到积极作用，我市已逐步建立起较为完善的物业管理制度体系。但随着城市化进程的不断加快，群众对美好生活的需求不断提高，物业管理越来越成为人大代表和社会各界关注的热点、焦点。诸如职能部门和属地政府监管职责不够明确、业委会监督制约机制不够健全，业主合法权益维护不够到位，物业企业履职不够规范，物业维修资金管理制度不够完善、疫情应对等应急机制不够健全等问题日益凸显。同时《民法典》等上位法的颁布实施也对物业管理提出了新要求。

城建环保委认为，健全和完善物业管理制度体系已成为完善我市城市基层治理体系的重要组成部分。按照党的十九届四中全会提出的推进国家治理体系和治理能力现代化、健全党的全面领导制度、健全充满活力的基层群众自治制度、构建基层社会治理新格局等要求，结合《民法典》的颁布实施，对现行条例作进一步修订完善实属必要。通过条例修订不仅对于全面提升我市物业管理水平，推动构建共建、共治、共享的社会治理格局有重要作用，同时对于不断提升群众幸福感、获得感和安全感也具有重要意义。通过条例的修订及实施，将进一步推动我市物业管理工作规范化、标准化、制度化，切实提升基层治理水平和治理能力，有效化解物业管理纠纷矛盾。

二、关于《条例（修订草案）》的主要审议意见

《条例（修订草案）》共六章七十六条，内容涵盖了物业的使用、管理和维护以及法律责任等多方面内容。此次条例修订工作主要有三方面特点：一是强化了基层治理体系。《条例（修订草案）》要求本市各级人民政府将物业管理工作纳入城市基层治理体系，明确社区党组织对物业管理的指导职责，并提出了建立人民调解、行业调解、行政调解、司法调解等相衔接的物业管理活动纠纷多元调处、化解机制，同时也明确要求将业主委员会、物业服务人纳入突发事件应急处置工作体系。二是体现了杭州特色。数字经济是杭州的最大特色。《条例（修订草案）》明确提出运用杭州城市大脑赋能物业管理，推动物业服务行业向现代服务业发展，并创新提出鼓励采用信息网络会议等互联网方式召开业主大会，建立物业管理信息网络系统开展业主在线投票和实时监督、共同受益公示等工作。三是突出了问题导向。《条例（修订草案）》积极回应社会关切，通过设立物业管理委员会加强前期物业管理，按照《民法典》要求对业主大会表决计票规则进行适当修订，同时还明确业委会财务管理、审计监督等制度要求，明确应急管理和消防机构进小区执法等。

城建环保委建议对以下问题再作进一步修改完善：

（一）关于主体职责问题

《条例（修订草案）》涉及各级政府和职能部门、居民委员会、业主和业主委员会、物业服务人等多方主体。虽在多个条款中明确了街道办事处（乡镇政府）责任，但对其它主体的职责则不够明确。如第三条中有关社区党组织依法依规指导业主大会、业主委员会和物业服务人开展物业活动,第四条有关市区房产行政主管部门负责物业管理活动的监督管理，第五条有关基层政府统筹推进物业管理工作，但相关指导、监督、推进的具体内容均不明确，同时对业主委员会与物业服务人签订合同的相关内容和基本要求也未予以明确，不利于各方主体职责边界确定和责任落实。建议参考国务院《物业管理条例》《上海住宅物业管理规定》等法律法规，在条例中进一步补充明确相关主体的责、权、利及其相互制约、监督关系。

（二）关于物业承接查验问题

《条例（修订草案）》第四十三条明确了建设单位向前期物业服务人移交相关设施及资料的义务以及相应的监督主体，也明确了业主委员会向其委托的物业服务人移交相关设施及资料的义务，但未明确业主委员会取得相关物业设施清单及其资料的具体程序和监督主体，不利于业主委员会全面掌握小区物业及资产情况，易导致业主委员会与前期物业服务人、其直接委托的物业服务人之间的纠纷，也容易导致小区业主合法权益被侵害等情形的发生。建议进一步明确业主委员会成立后，街道办事处、乡镇人民政府或者其委托的专业机构应及时监督前期物业服务人向业主委员会准确移交物业设施清单及其资料；业主委员会应向其委托的物业服务人提供物业设施清单及相关资料，并在物业服务合同中明确约定物业服务范围、内容、标准等基本事项。

（三）关于纠纷调处机制问题

《条例（修订草案）》第六条提出本市建立人民调解、行业调解、行政调解、司法调解等相衔接的物业管理活动纠纷多元调处、化解机制，加强纠纷源头治理。但从近年我市涉及物业管理的一些纠纷案例看，市级房产行政主管部门对区级房产行政主管部门、街道办事处等管理主体开展物业管理相关纠纷及信访投诉处置的指导力度还不够大，一些物业管理中的纠纷投诉还存在“踢皮球”现象，部分小区业主与业委会之间的矛盾、业主与物业企业之间的矛盾化解难度大，群众意见较大。按照国务院《物业管理条例》第四十八条：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉”，建议《条例（修订草案）》进一步明确房地产行政主管部门对基层相关纠纷调解工作的指导职责和及时介入化解纠纷矛盾的职责，同时要将物业管理纠纷调处工作与当前正在开展的“矛盾纠纷调处最多跑一地”等工作相衔接，要对不同调解途径的适用范围、机制等事项作进一步明确，切实维护各方合法权益。

（四）关于资金监管机制问题

《条例（修订草案）》中与业主利益密切相关的资金主要有三项，分别为：物业保修金、物业维修资金和物业经营性收益。鉴于原建设部、财政部已联合制定了《住宅专项维修资金管理办法》，浙江省政府也已制定了《浙江省住宅物业保修金管理办法》《浙江省物业专项维修资金管理办法》，对相关资金的缴存、使用等基本管理制度进行了明确，建议《条例（修订草案）》对国务院和省有关法规已明确的内容不做过多重复，而是要重在补齐制度短板。如第五十八条、第六十四条关于维护费用承担、维修资金使用，需进一步理清责任，明确维护、维修发现质量问题的责任追究机制，要按照权责对等的原则合理使用保修金和物业维修资金；对未列入第四十三条物业承接查验清单且因相关部门要求而新建、改建的设施，应按照国家和省有关物业保修金和维修资金使用管理的原则明确建设资金和管理主体；同时要进一步简化物业保修金、维修资金使用审批程序，明确属地街道办事处、乡镇人民政府在物业保修金、物业维修资金使用管理中的决策权限；要进一步完善物业维修资金余额不足首期交存额30%后，业主委员会组织开展物业维修资金续交工作的基本标准、程序以及业主未及时续交相应资金的法律责任。

（五）关于执法保障机制问题

解决住宅小区内执法盲区，加强业主违法违规行为监管是本条例修订的重要目的之一，但《条例（修订草案）》仅明确占用、堵塞、封闭消防通、安全出口、消防车通道、消防登高场地等严重危害公共安全的行为，经物业服务人劝阻、制止无效的，消防救援机构应当依法给予处罚；对其它违反法律、法规使用物业的行为，经物业服务人劝阻、制止无效的，仅明确相关行政主管部门应当按照有关规定及时处理。从当前实践看，小区内违规停车、违法养犬、违规投放垃圾、违规侵占绿地等行为是物业管理的难点，在物业企业不具备执法权限的情况下，建议《条例（修订草案）》要进一步明确相关职能部门对住宅小区内违法违规行为及侵害公共权益行为的执法职责，积极推动职能部门执法工作全覆盖。

（六）关于准物业管理机制问题

目前，我市2000年前建成的老旧小区约有2000个，大部分老旧小区采用准物业管理或业主自行管理模式，普遍存在业委会选举难、物业费标准低且收取难、物业维修资金不足、日常停车等管理难等问题。同时一些老旧小区长期由居委会托管、代管，不但加重基层居委会工作负担，也不利于老小区业主参与物业管理和监督等工作。为确保我市近年来开展老旧小区改造成果的长效保持，建议《条例（修订草案）》要进一步明确未成立业主大会或未选举产生业主委员会的老旧小区应成立物业管理委员会，并明确老旧小区开展准物业管理的基本服务要求、最低物业收费标准等事项，切实推动老旧小区居民生活居住环境不断改善。

（七）具体修改建议

1.第一条，建议修改为：为了规范物业管理活动，维护业主、非业主使用人和物业服务人的合法权益……

2.第四条，建议进一步明确相关行政管理部门的职责分工。

3.第八条第二款，为保护已购房产但尚未办理产权登记的业主合法权益，建议修改为：“……或者与建设单位订立买卖合同取得建筑物专有部分并实际占有的，可以认定为业主。……”

同时建议本条内容进一步明确企业自持物业、公共租赁房等物业形态有关使用人是否认定为业主。

4.第九条，业主的权利中，建议增加“按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务”。

5.第十一条，建议删除“未表决通过上述事项的，业主大会视为不成立”，并补充明确管理公约、业主大会议事规则所需包含的主要内容。

6.第十三条，为保障业主委员会合理使用小额经费需要，建议第（二）点修改为：“业主委员会运行经费的筹集、使用和管理等具体规则及办法” 。

7.第十七条第一款，按照《民法典》第七条提出的民事主体应当遵循诚信原则的要求，建议修改为：“业主委员会委员应当为……,具有完全民事行为能力，热心公益，诚实信用，有责任心和组织协调能力。”

8.第二十一条，建议按照《浙江省物业管理条例》第十七条要求，对业主委员会可以以自己名义提起诉讼的职责作进一步明确。

9.第二十七条，建议修改为：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，业主可以向物业所在地人民法院请求撤销该决定，也可以由物业所在地的区、县（市）房产行政主管部门或街道办事处、乡（镇）人民政府依法依规撤销该决定并责令限期整改，相关撤销决定及整改要求应及时通告全体业主。”

10.第二十八条，建议明确对物业管理否定性评价的主要内容，以及解聘程序的主要启动要件。

11.第四十二条，建议明确临时管理公约的基本内容以及审查监督机制。

12.第四十三条，建议对业主委员会与前期物业服务人的承接查验机制作进一步明确。

13.第四十八条，建议增加对物业服务人按物业服务合同履约情况，业主按物业服务合同履行交纳物业费等义务情况的诚信管理内容。

14.第六十三条，建议明确物业维修资金续交的标准、程序，明确物业经营性收益补充物业专项维修资金的程序。

综上所述，城建环保委员会认为，该《条例（修订草案）》立法指导思想明确、依据充分，且突出了杭州特色。条例总体框架相对合理，内容相对完善，具有一定针对性和可操作性。建议将《条例（修订草案）》提请市十三届人大常委会会议审议。

以上报告，请予审议。