（2020年10月26日在杭州市第十三届人民代表大会常务委员会第三十次会议上）

杭州市住房保障和房产管理局局长 王 进

主任、副主任、秘书长、各位委员：

我受市人民政府的委托，对市人民政府提请审议的《杭州市物业管理条例（修订草案）》（以下简称《条例（修订草案）》）作如下说明：

一、关于修订的必要性

《杭州市物业管理条例》（以下简称《条例》）于2002年2月1日实施，2013年首次修订后于2014年5月1日施行。现行《条例》对规范我市物业管理活动，维护业主和物业服务人的合法权益，推动我市物业管理工作起到了积极的作用。随着社会经济的快速发展、《中华人民共和国民法典》等国家上位法相继出台，现行《条例》中关于业主大会、业主委员会及物业管理方面的相关机制已经难以适应新形势下人民群众对物业管理的新需求。为进一步加强党对物业管理工作的领导，规范物业服务市场，完善业主大会、业主委员会运行机制，维护业主和物业企业的合法权益，提升人民群众的居住环境和生活品质，并充分吸收杭州城市大脑等新兴技术、数字化运用的成熟做法和经验，有必要对《条例》进行修订。此外，修订的必要性还体现以下两个方面：

一是进一步提高物业管理能力和基层治理水平，提高群众获得感的需要。深入贯彻党中央关于推进治理能力和治理水平现代化的要求，首先应当坚持党的领导，并将其落实到城市治理各领域各方面各环节。住宅小区作为城市居民生活的基本场所，是城市管理的基础单元，是基层治理的重要领域。物业管理作为城市管理的重要组成部分，物业服务水平直接关系到人民群众的满意度、获得感和幸福感。为此，有必要通过修订《条例》以确立党建引领原则，明确街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会等基层政府、组织的职能，将党建引领的要求贯彻到基层治理层面、落实到物业管理层面，充分发挥党的政治优势和组织优势，进一步提高党组织领导下的物业管理能力和基层治理水平，努力实现人民群众对美好生活的向往。

二是妥善化解物业管理各种矛盾纠纷，解决群众突出诉求的需要。近年来，我市物业管理纠纷呈现出诉求多元化、形式多样化、内容复杂化以及矛盾易激化等特点，现有《条例》需要修改的问题经过实践检验已得到充分暴露，例如：1.物业管理综合治理体系不完善，各部门监管职能不明晰、监管措施手段欠缺等，亟需对物业管理体制机制进行完善；2.共有资金账目不明，业主共有利益难以保护；3.业主权利义务落实不到位，公共意识淡薄，自治水平低；4.业主委员会及其委员权责不对等，缺乏内外部监督制约机制；5.前期物业服务阶段不规范，对后期物业管理造成许多负面影响；6.物业服务市场监管措施手段欠缺，物业服务水平提升受到限制；7.物业专项维修资金及物业保修金筹、用、管制度有待完善等等，亟需通过修订《条例》以妥善解决上述问题，预防化解物业管理纠纷。

二、关于修订的依据和过程

（一）修订依据

1.《中华人民共和国民法典》

2.《物业管理条例》

3.《浙江省物业管理条例》

（二）修订过程

根据科学立法、民主立法、依法立法的原则，以问题为导向，我们认真开展《条例（修订草案）》的审查和修改完善：

一是充分研究，把握立法要点。为确保依法立法，对《中华人民共和国民法典》与物业管理相关的“业主的建筑物区分所有权”“物业服务合同”“建筑物和物件损害责任”等作了系统研究，确保《条例（修订草案）》内容符合《民法典》的立法精神和具体规范。同时，还对国务院《物业管理条例》《浙江省物业管理条例》等上位法进行了研究，确保合法性。此外，对照《北京市物业管理条例》《上海市住宅物业管理规定》《深圳经济特区物业管理条例》《重庆市物业管理条例》等外地省市最新立法进行学习研究，对立法的章节编排、制度设计等作了汇总和比较，充分借鉴外地立法经验。

二是全面调研，广泛听取意见。为保障科学立法、民主立法，开展全面的立法调研工作。6月份，召开立法座谈会，听取了绿城物业、万科物业、滨江物业等具有代表性的物业服务人以及街道办事处、社区、业主委员会等代表的意见。并书面征求市政府各部门、各直属单位和各区、县（市）政府意见。7月份，召开两次立法座谈会分别听取市消防救援支队、市建委、市城管局、市市场监管局等相关行政管理部门的意见和天阳、绿城、融创、万科等房地产开发企业的意见；赴萧山区开展立法调研，就修订草案听取了区政府相关管理部门、瓜沥镇、闻堰街道、金泰苑社区等单位的意见。8月份，召开会议听取38家杭州市政府立法联系点意见；赴西湖区文新街道竞舟社区就业主自行管理问题进行了专题调研。9月份，在市人大常委会主要领导带领下赴江干区进行专题调研。10月份，召开立法听证会充分听取来自业主、业主委员会、物业企业、律师、法学专家等各领域的意见。此外，还通过中国杭州门户网、杭州司法行政网、杭州司法微信公众号、杭州电视台我们圆桌会以及杭州日报、浙江日报等媒体等向社会公开征求意见。起草过程共收到各方面意见500余条，参考、借鉴并吸收了70余条。

三是深入论证，解决重点问题。为提高立法质量，就《条例（修订草案）》相关法律问题听取市政府法律顾问意见，充分发挥专家学者在地方立法中的作用，同时，还专门了听取市中级人民法院、市检察院等司法机关的建议。此外，还组织力量对近年来涉及到物业管理的诉讼案例进行了收集与分类研究，梳理出司法实践中的多发问题，分析研究纠纷发生的机理原因，以期通过立法予以解决。

四是充分协调，疏通堵点难点。市政府专门就《条例（修订草案）》存在较大分歧的相关条款召开多次专题会议，就管理部门职责、物业收费机制、物业消防安全、物业保修金和物业专项维修资金交存把关等问题进行专门协调，最终明确了相关职责与做法。

三、需要说明的主要内容

《条例（修订草案）》共六章七十六条，分为总则、业主和业主组织、物业服务、物业的使用和维护、法律责任和附则。

（一）关于强化党建引领基层治理

物业管理工作长期以来以行业管理为主，基层政府的整体支撑不足，与基层治理体系的融合度不够，现行《条例》对于基层治理的规定较为笼统与原则，《条例（修订草案）》对此作了进一步细化与明确，在业主身份确认（第八条）、业主大会会议监督（第十六条）、业主委员会委员罢免（第二十五条）、业主大会和业主委员会决策监督（第二十七条）、业主委员会资料移交（第三十一条）、审计监督（第三十四条）、物业管理委员会（第三十六条、第三十七条、第三十八条）、物业管理区域划分（第三十九条）、物业承接查验（第四十三条）等大量条文中均融入了乡镇、街道、居委会对业主大会、业主委员会和相关物业管理工作的监督和指导，真正将物业管理工作纳入基层治理体系。同时，《条例（修订草案）》第三条确立了“党建引领”的导向，规定“社区党组织依法依规领导业主大会、业主委员会和物业服务人开展物业管理活动，组建多方议事协调机制”，以党建引领为主线，强化属地管理职责，推动物业管理工作从行业管理向社会治理转变，把党的政治优势、组织优势转化为城市治理优势，以进一步提高党组织领导下的物业服务管理和基层治理水平。

（二）关于物业管理信息化运用

运用新兴网络技术开展物业管理活动可以提高物业管理的透明度，提高业主决策效率，这也与我市智慧城市的地位相适应。因此，《条例（修订草案）》第四条明确：市房产行政主管部门负责建设与维护物业管理信息网络系统，第十五条明确规定“业主大会会议的表决应当同时提供互联网和书面方式供业主选择；其中，互联网方式的表决应当通过物业管理信息网络系统进行。”通过这个系统，业主能够方便、快捷的进行投票表决，而且投票更加公开透明，确保公平、公正。

同时，《条例（修订草案）》第二十八条规定“业主委员会应当通过业主大会会议、物业管理信息网络系统等方式保障业主每年至少一次对物业服务人的人员配备、服务质量等履行物业服务合同情况进行评价。鼓励通过物业管理信息网络系统对物业服务人进行实时评价。”通过物业管理信息网络系统加强业主对物业服务人的监督。此外，《条例（修订草案）》第五十一条还规定了通过物业管理信息网络系统进行共有收入的公示与查询，并在第六十七条明确了其他相关事项的公示。

（三）关于业主大会表决规则

目前，实践中存在未参与业主大会表决的业主，其投票权数计算入已表决的多数票现象，使得不少业主的意见被“同意”、被“代表”了，群众对此产生投诉，现行《条例》对此内容没有涉及。根据《民法典》有关规定，《条例（修订草案）》第十四条第三款明确“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经符合《中华人民共和国民法典》规定人数的业主同意方为有效。”据此，未达到规定参与人数的决议和未经规定人数同意的决议，是无效的。

（四）关于业主委员会委员任职条件

《条例（修订草案）》第十七条对业主委员会的任职条件作了规定，并鼓励党员、“两代表一委员”、基层组织成员等依法参选：“业主委员会委员应当为本物业管理区域内具有完全民事行为能力，热心公益，有责任心和组织协调能力的自然人业主或者单位业主委托的自然人代表。鼓励符合条件的党（团）员、党代表、人大代表、政协委员、劳动模范以及具有专业技术特长的业主积极参选业主委员会委员。鼓励符合条件的社区党组织、居民委员会成员或者居民小区党支部书记、党小组组长通过法定程序担任业主委员会主任、副主任”。

同时，为了让广大业主更加了解候选人的基本情况，选出各方面素质更高的业主委员会成员，《条例（修订草案）》第十八条规定了候选人基本情况的公示制度，让广大业主在投票时决定是否选举其为业主委员会委员：“业主委员会候选人经确定后，物业管理委员会或者业主委员会换届选举工作组应当将候选人的简历、管理规约和业主大会议事规则等规定的业主基本义务履行情况、是否存在本条例第二十五条规定的罢免情形，以及其本人及其近亲属是否为本物业管理区域物业服务人的工作人员等情况向全体业主公示。”

（五）关于规范业主委员会运行

业主委员会运行混乱、业主权益频频受侵害，是当前群众意见较大的问题，《条例（修订草案）》第十三条明确规定了必须由业主共同决定的事项，不得授权业主委员会，包括：“（一）法律、法规规定的应当由业主共同决定的事项；（二）业主委员会运行经费的筹集、使用和管理；（三）业主委员会委员工作津贴标准、业主委员会所聘请人员的工作职责和薪酬标准；（四）使用属于全体业主所有的共有收入或者其他资金，但用于物业管理的紧急需要，且在业主大会议事规则规定的次数和总额限制内的除外；（五）物业管理区域内有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，以避免业主委员会权利的滥用。《条例（修订草案）》第二十三条规定业主委员会应当指定人员负责制作、保存业主大会、业主委员会相关会议记录资料，业主有权查询复制。同时，鼓励对业主委员会会议做全过程同步视频记录，也可以邀请公证机关对业主大会、业主委员会重大事项表决进行公证，以确保业主委员会会议、业主大会会议及其表决的公开透明。

同时，《条例（修订草案）》第三十二条对业主委员会委员的履职保障进行了规定：“业主大会可以给予业主委员会委员适当的工作津贴，业主委员会可以聘请执行秘书、财务等专职人员，负责处理业主委员会日常事务和财务工作，以提高业主委员会履职水平，其工作职责和薪酬标准由业主大会决定。”

此外，《条例（修订草案）》还对印章的使用、业主委员会经费运行、财务管理、审计监督等内容进行了规定。

（六）关于创设物业管理委员会

实践中，前期物业服务阶段由于客观上尚未成立业主大会、业主委员会，建设单位和物业企业的违规行为难以受到有效监督，业主权益保护较难。此外，小区自治过程中出现纠纷和僵持局面时，业主大会和业主委员会往往陷入瘫痪状态，仅靠业主自身难以破局。上述情况下，街道、乡镇、居民委员会介入监管并维持小区管理正常运转，是对业主自治机制的有力补充，也是落实属地物业管理责任的重要举措。

因此，《条例（修订草案）》在第二章第三节确立了物业管理委员会制度，并创设性地将首次业主大会筹备组的职责与物管委结合起来，统一由物管委负责首次业主大会的筹备与召开，确立其为物业管理委员会是组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会的临时机构。未成立业主大会的，由物业管理委员会组织业主依法履行业主大会和业主委员会的职责。未能选举产生业主委员会的，由物业管理委员会组织业主大会依法履行职责，并执行业主大会的决定。

（七）关于物业服务人的义务

随着社会的发展和物业服务行业的不断规范，对于物业服务人的规定也应当与时俱进，以适应新情况。因此，在现行《条例》关于物业服务人的义务的规定基础上，《条例（修订草案）》第四十四条强调了物业服务人对于清洁卫生、绿化养护、秩序维护、设施设备的维修养护管理等基本服务，并根据行业监管规范的要求和业主权益全面保护的需要，新增了“依法维护、管理物业管理区域内的消防等共用设施；协调、处理物业管理区域内突发紧急事务，必要时向居民委员会报告；建立日常管理档案及物业共用部位、共用设施设备等资料档案；不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息；不得强制业主通过指纹、人脸识别等生物信息方式使用共用设施设备，保障业主对共用设施设备的正常使用权”等内容，以保障广大业主权益。

此外，针对物业服务人在招投标时作出的承诺往往在被聘为物业服务人后无法兑现的情况，群众投诉意见较多，因此，《条例（修订草案）》第四十四条第一款第八项规定：“物业服务人通过招标投标选聘的，还应当履行投标文件中的承诺和招标文件规定的条件要求”。

（八）关于规范共有收入监管

现行《条例》对于共有收入的管理使用与公示的规定较为笼统，实践中业主、业主委员会、物业服务人因共有收入的使用与管理引发的矛盾纠纷较多。因此，《条例（修订草案）》第五十条对共有收入进行了明确：“物业服务人根据物业服务合同的约定和有关法律、法规规定，对物业管理用房中的经营用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营，收入在扣除合理成本之后归业主共有。共有收入包括本条第一款规定的经营收入和以其他方式取得的属于全体业主所有的收入。”同时，该条款还规定，“共有收入委托物业服务人管理的，物业服务人应当以物业管理区域为单位在银行开设专门账户，不得与物业服务人其他收支合用账户。共有收入由业主委员会管理的，应当以业主委员会名义在银行开设专门账户，不得以任何个人或者其他组织名义开设账户。”

此外，《条例（修订草案）》第五十一条第一款规定了共有收入的收支公示：“前期物业服务期间，建设单位和物业服务人应当在前期物业服务合同中约定共有收入使用、管理事项，并向全体业主公示。物业服务人代为管理共有收入的，业主委员会应当每年以及在续聘、选聘物业服务人时，委托专业机构对共有收入的收支情况进行审计，并将审计结果向全体业主公示。审计费用可以在共有收入中列支。”该条第二款则借助于物业管理信息网络系统的运用，进一步细化了公示的内容，保障了业主的知情权：“本市推行共有收入通过物业管理信息网络系统公示制度。业主委员会、物业服务人应当向全体业主公示物业管理区域内所有共有收入收支项目清单，并每月定期将上月共有收入收支项目的金额、事由、时间等详细内容录入物业信息管理系统，并授权开户银行向物业管理信息网络系统推送共有收入账户流水等信息，以供业主查询、监督。”

（九）关于规范堵塞消防通道等危害公共安全行为

乱停车是小区管理的“顽疾”，一旦车辆不按规定停放，堵塞消防通道，存在严重的安全隐患。为加强对此类行为的规范，《条例（修订草案）》第五十三条第三款作了更具操作性的规定：“对于占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高场地等危害公共安全的行为，物业服务人应当及时劝阻、制止，或者依照物业服务合同约定、管理规约规定予以清理。劝阻、制止无效或者无法清理的，物业服务人应当及时向消防救援机构或者公安派出所报告。”

同时，《条例（修订草案）》在法律责任部分设立了相应的罚则，强调了执法机关的职责：第六十九条第三款规定，“物业服务人违反本条例第五十三条第三款规定，对危害公共安全行为未进行劝阻、制止，或者未及时报告的，由消防救援机构责令限期改正，逾期未改正的，依法给予警告，或者处五百元以上五千元以下罚款”。第七十二条第（四）项规定，“违反本条例第五十三条第一款第九项规定，损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高场地的，由消防救援机构依法对单位责令改正，处五千元以上五万元以下罚款；对个人处警告或者五百元以下罚款；依照《中华人民共和国消防法》经责令改正拒不改正的，强制执行，所需费用由违法行为人承担；”

（十）关于既有住宅加装电梯

推进老旧小区住宅楼加装电梯工程，是改善与提升老年人和残障人士生活环境、生活品质的一项重要民生实事，但该项工作在实际推行中遇到较大困难和阻力。鉴于我市目前关于加装电梯的依据仅为规范性文件，法律层级较低，加装电梯的联合审查机制没有上位法依据，已经发生多起诉讼案件，较为被动，经市政府领导专题会议明确，《条例（修订草案）》保留了既有住宅加装电梯的内容，具体规定在第五十七条：

“本市在民主协商、基层自治、高效便民、依法监管的基础上，按照业主主体、社区主导、政府引导、各方支持的原则开展既有住宅加装电梯工作。鼓励和支持符合条件的老年人、残疾人居住的既有住宅加装电梯。

“本条例所称既有住宅，是指国有土地上具有合法权属证明，未列入房屋征收范围或者计划，并已投入使用的四层以上非单一产权的无电梯住宅。

“既有住宅需要加装电梯的，应当经本单元专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意后，签订加装电梯项目协议书。

“相关业主申请既有住宅加装电梯的，应当向县（市、区）住房城乡建设行政主管部门申请联合审查。县（市、区）住房城乡建设行政主管部门受理申请后，应当负责召集规划和自然资源、城市管理、市场监管、城市绿化等行政主管部门联合审查，相关行政主管部门应当依据本部门的法定职权出具书面意见。经联合审查同意加装电梯的，业主可以依法组织实施加装电梯。

“既有住宅加装电梯项目符合法律、法规、规章规定的无需办理建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的条件的，不再办理建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。

“既有住宅加装电梯的物业管理、维护费用由电梯所有人与物业服务人另行约定。

“既有住宅加装电梯的具体办法由市人民政府制定。”

（十一）关于扩大物业专项维修资金简易程序适用范围

现行《条例》仅规定电梯、消防设施等涉及公共安全的维修项目可以按照简易程序申请使用维修资金。但实践中，还存在外墙面砖脱落、屋面渗漏等危及公共安全或严重影响业主正常居住使用的紧急事项。按照申请维修资金的普通程序，不但需要花费较长时间，无法得到及时维修，而且如果相关业主表决不同意，维修费用来源会遇到障碍。为更好地保障业主权益，《条例（修订草案）》第六十四条扩大了简易程序适用范围，在现行《条例》规定的范围基础上增加了“建筑外立面存在脱落危险；围墙、道路坍塌；屋面、外墙渗漏；排水设施严重堵塞或者损坏”等四种情形。

（十二）关于物业专项维修资金简易程序的实施

在扩大物业专项维修资金简易程序适用范围的同时，为保证物业专项维修资金的合理规范使用，市领导专门协调相关部门，明确了简易程序使用物业维修资金的相关程序与部门职责，规定在第六十四条第三款第四款：“需要使用物业专项维修资金的，维修方案经业主委员会审核并经所在地街道办事处、乡镇人民政府或者受其委托的居民委员会确认后，可以不经业主表决同意，按照简易程序申请使用物业专项维修资金。工程完工后，由所在地街道办事处、乡镇人民政府或者受其委托的居民委员会出具整改合格情况证明。

街道办事处、乡镇人民政府应及时将确认后的相关维修方案和整改情况报县（市、区）市场监管、住房城乡建设等行政主管部门备案，由相关行政主管部门对维修情况进行监督检查。”

（十三）关于物业保修金、物业专项维修资金的交存把关问题

针对实践中存在的建设单位不及时交纳物业保修金、物业专项维修资金，严重损害业主利益、引发社会矛盾，且事后难以追查和监管的情形，市领导专门进行协调，明确建设单位应当在物业竣工验收备案之前交存物业保修金、物业专项维修资金，并由县（市，区）住房城乡建设部门在办理物业竣工验收备案时核验物业保修金和物业专项维修资金的交存情况，具体规定在第六十二条第三款：“物业专项维修资金管理机构应当将建设单位交存物业专项维修资金和物业保修金的相关信息共享给县（市，区）住房城乡建设部门，由县（市，区）住房城乡建设部门在办理物业竣工验收备案时核验资金交存情况”。

此外，《条例（修订草案）》在现行《条例》基础上还增加了对业主的认定、业主身份的查询、业主委员会资料移交的内容、业主委员会的经费运行、业主委员会成员等有关人员的培训、物业办公用房、承接查验、应急管理等内容的具体规定，并对物业管理服务相关主体的法律责任作了进一步细化与明确。

以上说明及议案，请予审议。