（2021年4月26日在杭州市第十三届人民代表大会常务委员会第三十五次会议上）

杭州市人大常委会法工委

杭州市人民代表大会常务委员会：

2020年12月29日，市十三届人大常委会第三十二次会议审议了《杭州市物业管理条例(修订草案)》（修改稿）。市人大常委会组成人员提出审议意见共计50条。经研究，采纳、部分采纳23条，建议转有关部门研究5条。现将审议意见采纳情况反馈如下：

一、总体意见

1.要把物业管理纳入基层社会治理体系，加强基层政府组织对物业小区的管理和监督很有必要，但要妥善把握业主自治与公权力介入的关系，充分发挥管理规约、业主大会议事规则的作用。（阮重晖委员）

采纳。

2.草案篇幅有50页，建议进行压缩。（严伟明委员）

采纳。

3.条例出台后，政府及职能部门应同步出台细化的操作细则；应加强宣传、解读和相关的培训工作。（姚坚委员）

建议在法规经省人大常委会批准后，转市人民政府和有关主管部门研究处理。

4.讲清楚社区、业委会和物业管理的关系，这是一个顶层设计和系统安排的关键。要加强党的领导，在法规中明确社区、业委会和物业公司的责权利，平衡好三者关系。（裘超委员）

采纳。

5.因条例涉及面广、关注度高，建议在以往二审三表决的基础上，实行三审四表决。（解崇明委员）

采纳。建议根据常委会工作安排确定。

6.建议将条例修订草案稿在市政府网站、人大网站、新闻媒体网站上继续公示，再次征求广大市民意见，体现民主立法。（解崇明委员）

采纳。

7.物业公司不仅有一个加强管理的问题，还有一个市场培育的问题。数智杭州建设一定要细化到具体产业，我们杭州应该把物业公司的发展和壮大，包括智慧赋能甚至人工智能作为未来物业公司培育发展的重要方向。只有发达的产业，才能提供优质的物业服务。（曾福明委员）

建议在法规经省人大常委会批准后，转市房产等相关主管部门研究。

8.物业管理条例在修订实施后，要加强宣贯与引导，按条例办事，让更多的业主学会运用条例来保护自己的合法权益，尽可能不去占用本来就紧张的司法资源。（冯芳代表（列席））

建议在法规经省人大常委会批准后，转市人民政府和有关主管部门研究处理。

二、关于适用范围

1.第二条适用范围，建议将“业主参与物业管理活动”纳入。（解崇明委员）

已在条文中体现。

三、关于管理职责

1.第四条市、区县（市）人民政府的职责放在一起表述，市、区县（市）房产主管部门的职责放在一起表述。（郑健波委员）

市和区、县（市）人民政府、房产主管部门存在层级分工，分别表述更有利于法规实施和执法监督。

2.第四条中“物业综合管理协调制度”建议改为“物业管理综合协调制度”。（方月仙委员）

采纳。

3.第五条街道乡镇的职责不是“协助”，可以根据条例草案有关具体规定及第七章相关规定，作出表述。（郑健波委员）

采纳。

4.第五条中“街道办事处，乡镇人民政府应当将物业管理纳入基层管理治理工作”的内容与第三条有关内容重复，建议删除。（方月仙委员）

第三条“本市物业管理纳入基层社会治理体系”是我市物业管理的总体原则，各级人民政府及相关部门均负有相应职责；第五条是街道办事处，乡镇人民政府工作职责。二者主体不同，各有侧重。

5.房管主管部门、住房和城乡建设部门等表述要规范一致。（郑健波委员）

采纳。

6.明确业委会的监督管理部门，要加强对业委会的监督管理，让其真正代表全体业主，切实为全体业主服务。（裘超委员）

已在条文中体现。

7.物业公司的监督管理部门要在入口管理、过程管理等方面真正监管到位。（裘超委员）

已在条文中体现。

8.建议加强对物业管理工作的监管，包括政府如何监督房管部门，房管部门如何监管物业企业，使物业管理条例的修订赢得百姓的口碑。（金永新代表（列席））

已在条文中体现。

四、关于物业管理区域

1.关于第八条第三项，归并后各自原来的物业管理用房和其他公共场所（第四十五条列举的）等的归属，建议可以选择各自拥有或者合并拥有，并与第十一条第三款相衔接。（王辉委员）

依照《中华人民共和国民法典》第二百七十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号），除法律另有规定外，“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”条例和上位法保持一致。

2.第八条中对于区域的划分，第十条对于区域划分的调整，两者的程序和要求建议统一。（方月仙委员）

物业管理区域的划分和调整的启动条件不同，具体要求也存在差异，宜分别规定。

3.第十条，对物业管理区域的调整，要得到业主大会或者全体业主的同意，类似这样的表述后面条款中还有，我认为这个条件较为严苛，建议参照相关规定，三分之二业主或者四分之三业主同意即可，便于实际操作。（严伟明委员）

部分采纳。物业管理区域调整等重大事项应当得到业主大会的同意，是从整体而言；具体事项通过与否，应当依照民法典和本条例有关规定。

4.关于物业管理的区域划分，因为区域划分涉及到专有产权的相关配套物业，可能存在街道、学区、社区等划分，不建议将该项内容由业主大会或者全体业主同意调整，应充分试点后再行修订。（沈奇代表（列席））

依照国务院《物业管理条例》的规定，物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，具体办法由省、自治区、直辖市制定；依照《浙江省物业管理条例》的规定，“物业管理区域由物业所在地县级物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。”物业管理区域是否调整，最终由“物业所在地县级物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府”决定。

五、关于业主和业主组织

1.第二十七条业委会公开信息广告中业委会工作经费和年度预决算情况、每半年的收入、使用情况、业委会连任后的审计情况等要公开，如何具体操作。建议出台实施细则，对该类事项有个清晰、可操作的规定流程。（张如勇秘书长）

建议在法规经省人大常委会批准后，转市人民政府和有关主管部门研究处理。

2.物业管理委员会制度是修订草案的创设性规定，建议对物业小区首次成立业主大会、选举产生业主委员会和换届选举业主委员会的情况作区分。换届选举业主委员会要充分体现自治，基层政府组织要加强指导、引导，尽量减少直接介入。（阮重晖委员）

采纳。

3.建议明确全体业主对共有产权的设施、场所、房产等权利、责任和义务。如，全体业主是否有权改变共有体育设施或场地的用途；明确哪些属于小区配套的公共服务设施，由政府负责维保，如消防设施、垃圾分类设施、文化体育设施以及养老、托幼、邮政、卫生等。（王辉委员）

采纳。

4.在条例第十三条第一款“业主在物业管理活动中，依法享有权利”，建议在重大的事项知情权项目中，例举明确“公共配建”的知情权，使广大业主更加了解小区资源的使用配置。（王木刚委员）

本条例重点解决物业管理区域内公用设施设备等共有部分的管理问题。关于居住区配套设施建设管理，《中华人民共和国城乡规划法》《浙江省城乡规划条例》《杭州市居住区配套设施建设管理条例》已有规定，如城乡规划法规定：城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。

5.第十五条“以下事项只能由全体业主或者业主大会决定”中的“只能”改为“应当”。（方月仙委员）

采纳。

6.第十七条第四款、第五款的内容建议次序互换，这样逻辑性更强，上下关系更顺；第三款里面点了“《民法典》”的规定，如果文字篇幅不长的话，建议将具体内容表述出来。（严伟明委员）

部分采纳。

7.第十七条“业主委员会应当于会议召开十五日前通知全体业主，将会议的议题及其…”，改为“并将会议的议题”。将“住宅小区召开业主大会”中的“住宅小区”删除。（解崇明委员）

部分采纳。

8.第十八条会议表决方式中添加“短信投票”方式。（解崇明委员）

电话、短信等方式不易保障业主对表决事项充分知情，实践中易产生纠纷。

9.条例对首次业主大会会议的筹备工作规定不够详细。如物业管理委员会应在会前对业主名单、业主人数和总投票权数进行确认，制定业主委员会委员、候补委员候选人产生的办法，对有关方面推荐的候选人名单进行汇总、资格审查、确定并公布，制定首届业主委员会选举办法，拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案等。（陈伟民委员）

已在条文中体现。

10.第二十条中首次业主大会的筹备经费，建设单位按照建筑物总面积，每平米1.2元，且总额不低于6万元的标准承担。条例不宜规定这么细，建议将承担的原则和标准进行原则性描述，具体由职能部门制定。（骆寅委员）

草案总结实践经验，并参考外地立法，规定了建设单位承担筹备经费的具体标准，适当限制主管部门的裁量权，便于实际操作，也有利于保护各方权益。

11.第二十条“首套房屋出售并交付满两年”改为“首套房屋出售满两年并已交付”。（解崇明委员）

《浙江省物业管理条例》第八条第一款第二项规定：“首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的”，是满足成立业主大会条件的一种情形，条例与其保持一致。

12.第二十条建议首次业主大会召开前多少天提前将管理规约和业主大会议事规则对全体业主进行公示，有助于业主在会上发表意见。（解崇明委员）

已在修改二稿第十八条、第三十九条第二款规定。

13.第二十三条中业主委员会候选人产生方式中，有一项为物业管理委员会推荐，但因物业管理委员会是临时机构，在业主委员会选举产生后解散，仅适用于首次业主委员会选举。（方月仙委员）

采纳。修改二稿删去相关内容。

14.关于第二十四条第二款，建议按照国务院《物业管理条例》第十六条的规定，向所在地房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，由所在地房地产行政主管部门出具备案回执。同时，列举备案文件清单。（王辉委员）

删去相关内容。关于业主委员会备案，国务院《物业管理条例》第十六条第一款和《浙江省物业管理条例》第十三条已有明确规定。《中华人民共和国民法典》颁布施行后，相关规定可能会进行调整，因此条例暂不作规定。

15.在第二十七条中，业委会信息公开方式也应有线上公开的要求，方便业主了解情况，参与监督。（徐文霞委员）

已在条文中体现。

16.条例第二十八条在修改后删除了关于申辩的规定，建议保留，内容可修改为“被提出罢免的业主委员会委员、候补委员有权在业主大会上提出申辩意见，或者书面提出申辩意见。（陈伟民委员）

采纳。

17.关于业主委员会的任期。国务院《物业管理条例》规定的是三到五年，有外地城市的条例规定是五年，为便于统一和管理，建议条例规定业主委员会每届任期五年。（陈伟民委员）

《浙江省物业管理条例》第十五条第一款规定：“业主委员会每届任期为三年至五年。”条例与其保持一致

18.第三十六条，有“之日起”几个字重复了，要删除。（严伟明委员）

采纳。

19.物业管理委员会在老旧小区物业管理中具有重要的地位，第三节第三十七条中“物业管理委员会组建、运行的具体办法，由市人民政府另行制定”太简单，建议在条例中增加一些共性原则和要求，以利于市政府在制定具体办法时作为依据。（吴建华委员）

采纳。

20.建议社区在小区业委会选举时，要对业委会成员候选人的年龄结构、职业背景、政治面貌等作统筹考虑，发挥党员的先锋模范作用。（沈奇代表（列席））

部分采纳。修改二稿已明确：“鼓励业主中符合条件的中国共产党党员通过法定程序成为业主委员会委员。”其他事项建议由业主大会议事规则约定或者业主共同决定。

六、关于前期物业

1.建议条例进一步明确前期物业由乡镇（街道）牵头把资产清单移交给业主委员会的相关程序。（王荣富委员）

《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）和《物业承接查验办法》（建房[2010]165号）第二十四条、第二十六条已有规定，实践中可按照相关规定执行。

七、关于物业服务收费

1.第四十九条第二款有关物业服务人、物业费的表述不够准确，建议予以修改完善。（郑健波委员）

采纳。

2.目前，一个物管公司同时管理几个小区的情况比较多。实际操作中，有物管公司将物业费收缴较齐全、管理较好的小区的盈利物管费补贴到物业费收缴不好、财务入不敷出的小区中去，引发的矛盾较多。建议在条例中对此类行为加以规范。（薛滔菁委员）

物业服务企业使用其经营收益的行为属于企业经营自主权，实践中可由相关主管部门对其经营合法性加强监督。

3.建议在第五十二条第一款第一项、第二项中增加“在线上公示物业费和调整方案”，因为线上公示的覆盖面更广，让业主有更多的知情权。（徐文霞委员）

采纳。

4.第五十五条“物业服务合同约定预收物业费的，预收期限不得超过六个月”，建议从收缴的便利性和实际情况出发，改为“按年预收”。（沈奇代表（列席））

采纳。

八、关于法律责任

1.条例第八章里面对业委会、物业公司等违法行为的处罚进行了详细规定，但对业主仅仅是违法装修的时候作出了规定。而作为业主最重要需要承担的按时缴纳物业费，只在第五十五条费用收缴里面有提到，业主必须要缴纳物业费，如果不缴就要催缴，然后可以法律诉讼。建议在法律责任里明确，不按时缴纳物业费的，要收取滞纳金，并处一定数额的罚款，促使业主自觉履行缴费义务，防止诉讼权利滥用，浪费诉讼资源。（冯芳代表（列席））

依照《中华人民共和国民法典》第九百三十八条第一款的规定，物业费的交纳与收取由双方当事人约定；当事人不履行合同义务的，应当依法承担违约责任。由于民事法律已有明确规定，应当减少公权力介入。

九、其他

1.建议利用城市大脑、数字治理，把业委会大会和物业企业的信息，利用城市大脑赋能平台提供给业主。（王荣富委员）

采纳。

2.第六条中建议改为“建立和完善人民调解、行业调解、行政调解等相关物业管理活动纠纷处理机制”。（方月仙委员）

浙江省司法厅、浙江省政府法制办公室《关于健全人民调解与行政调解衔接机制的指导意见》（浙司〔2017〕50号）以及我市《关于印发〈关于健全行政调解与人民调解衔接机制的实施意见〉的通知》对于健全行政调解与人民调解衔接机制工作已有具体部署，实践中也取得了一定成效但是“行业调解”是“人民调解”的组成部分，可以不重复，因此修改为“建立和完善人民调解、行政调解等相衔接的物业管理活动纠纷处理机制”。

3.近几年我们在推广社区的无障碍设施建设，有些地区建设得很好，但是也有社区反映这些设施建好后日常的维护、管理等，谁来负责？建议在物业管理条例中加入相关内容，尤其是在第四十条公共服务内容中加入无障碍设施的查验，在第八十六条公共设施设备的定义中加入无障碍设施的内容。（杨英英委员）

《中华人民共和国残疾人保障法》第五十二条第二款规定：“各级人民政府应当对无障碍环境建设进行统筹规划，综合协调，加强监督管理。”第五十三条第三款、第四款规定：“各级人民政府和有关部门应当按照国家无障碍设施工程建设规定，逐步推进已建成设施的改造，优先推进与残疾人日常工作、生活密切相关的公共服务设施的改造。”“对无障碍设施应当及时维修和保护。”因此，社区的无障碍设施一般属于公共设施，其建设、维护、管理应当由政府负责组织。

以上报告，请予审议。