（2021年4月26日在杭州市第十三届人民代表大会常务委员会第三十五次会议上）

杭州市人大法制委员会副主任委员 陈马多里

主任、副主任、秘书长、各位委员：

2020年12月，市十三届人大常委会第三十二次会议审议了《杭州市物业管理条例（修订草案）》（修改稿，以下简称草案修改稿）。会后，法制委员会认真梳理常委会组成人员的审议意见，并开展以下立法调研、修改工作：

一是进一步听取意见，分别征求省人大常委会法工委、市级12个部门和市消防救援支队、部分市人大常委会基层立法联系点及市人大代表的意见，并将草案刊登在杭州人大网上，公开向社会征求意见；二是进一步开展调研，在常委会领导带领下，先后赴市人防办、市中级人民法院、拱墅区、浙江财经大学法学院、西湖区等开展立法调研，邀请新闻媒体、业主委员会和物业服务企业代表参加座谈，听取意见和建议；三是进一步分析研究，会同市司法局、市住保房管局就草案多次进行专题讨论。省人大法制委员会、省人大常委会法工委对草案修改给予大力支持，先后3次来杭进行现场指导。

调研过程中，共收到各类意见建议200余条,主要集中于物业管理区域划分、业主投票形式、物业管理委员会成立及职责、物业服务用房、物业服务收费、物业维修、物业专项维修资金使用和管理职责以及法律责任等方面，市人大常委会法工委对意见建议逐条进行了研究，对草案修改稿进行修改，在听取各方面意见后，进一步予以完善。在此期间，常委会主要领导专题听取了草案修改情况的汇报。4月15日，法制委员会对草案进行统一审议，形成了《杭州市物业管理条例（修订草案）》（修改二稿，以下简称草案修改二稿）。现将审议修改情况报告如下：

一、关于物业管理区域划分

有意见提出，建议法规进一步完善物业管理区域的划分条件和程序。法制委员会认为，根据国家和省有关规定，物业管理区域的划分，首先要考虑主要配套设施设备的共用范围，兼顾建筑物规模、社区建设等其他因素，因此合并优化相关内容，明确规定：“新建物业共用主要配套设施设备的，划分为一个物业管理区域”。同时，修改二稿对主要配套设施设备共用范围的确定、物业管理区域的划分程序作了进一步修改完善。（草案修改二稿第九条、第十条）

二、关于业主投票方式

有意见提出，业主投票采用电子方式成本低、参与率高，为响应推进“数智杭州”建设要求，进一步提高业主决策效率，建议明确业主投票应当采用电子方式。省人大常委会法工委提出，业主投票如果采用电子方式，不应当强制要求优先使用特定信息网络系统。

法制委员会研究认为，业主投票采用电子方式，便于业主参与，有利于提升业主参与决策的积极性，提高决策效率，但是同时要充分考虑老年人等特殊群体的合法权益，如果业主要求使用纸质方式的，业主委员会应当提供；市房产主管部门建立的业主电子投票系统应当具有公益性，为业主决策提供便利。因此修改为：“业主投票一般应当采用电子方式，但是业主要求提供纸质方式的，业主委员会应当提供。”“市房产主管部门应当建立业主电子投票系统，并免费提供给业主投票使用。”（草案修改二稿第二十条）

三、关于物业管理委员会

有常委会组成人员提出，建议进一步明确需要组建物业管理委员会的不同情形，分别明确职责，并充分发挥其在老旧小区管理中的作用。

法制委员会研究认为，草案创设的物业管理委员会制度，由街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会和业主代表共同组成临时组织，实现政府适当介入以维持小区管理正常运转，是对业主自治机制的有力补充，体现了政府主导、业主自治的要求。除前期物业服务阶段、业主委员会运转失灵和业主委员会换届选举等特殊情形外，在老旧小区推行物业管理，基层人民政府也可以通过组建物业管理委员会予以指导和协助。同时，在业主大会尚未成立以及未能及时选举产生业主委员会的情况下，为了避免因业主组织缺位而损害业主合法权益，物业管理委员会可以临时代为履行业主委员会的职责，组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的重大事项或者组织业主大会履行职责。因此，根据建立物业管理委员会制度的目的，修改二稿对应当组建物业管理委员会的情形、物业管理委员会的人员组成及其职责作了进一步修改完善。（草案修改二稿第三十八条至第四十二条）

四、关于物业服务用房

省人大常委会法工委提出，草案修改稿关于在办理房屋不动产首次登记前配置物业服务用房的规定不合理，关于物业管理用房所有权的规定不属于地方立法权限。

法制委员会经研究，修改为：“物业服务用房的坐落和面积应当在建设工程规划许可证及附件附图中载明，并在办理房屋不动产首次登记前确定。”同时，删去物业管理用房所有权不得分割、转让或者抵押的规定。（草案修改二稿第四十四条）

五、关于物业服务收费

有市人大代表提出，建议从便利性和实际情况出发，对预收物业费的规定作修改完善；省人大常委会法工委提出，草案修改稿关于业主转让物业时应当结清物业费的规定与上位法不一致。

法制委员会经研究，将相关内容修改为：“物业服务合同约定预收物业费的，预收期限最长不得超过十二个月，且不得超过合同期限。”同时删去草案修改稿关于业主转让物业的，应当与物业服务人结清物业费和相关分摊费用的规定。（草案修改二稿第五十四条、第五十五条）

六、关于物业维修

省人大常委会法工委提出，草案修改稿关于专有部分、共有部分维修、更新、改造的规定与国家和省有关规定存在不一致和重复问题。

法制委员会研究认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》对于业主专有部分已有明确规定；《浙江省物业管理条例》对于业主、非业主使用人的配合义务已有规定，可以不作重复。因此将相关内容修改为：“物业保修期满后，共有部分的维修、更新、改造所需费用，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，由业主按照专有部分面积所占比例承担。”“鼓励通过公开招标方式选聘施工单位实施对共有部分的维修、更新、改造。”（草案修改二稿第六十八条）

七、关于物业专项维修资金使用

有意见提出，物业专项维修资金是业主共有部分维修、更新和改造的重要保障，建议进一步完善相关规定。

法制委员会研究认为，物业专项维修资金的使用关系到业主的切身利益，实践当中也存在较多问题，为加强对物业专项维修资金使用情况的监督，修改二稿作以下修改完善：

（一）按照一般程序使用物业专项维修资金的，业主委员会应当在工程完工后组织验收，并按照规定进行决（结）算审计；

（二）按照简易程序使用物业专项维修资金的，除业主委员会应当在工程完工后组织验收、按照规定进行决（结）算审计外，街道办事处、乡镇人民政府应当依法及时确认工程完成情况，并将确认后的相关维修方案和整改情况报相应主管部门备案，由相应主管部门对工程完成情况进行监督检查。（草案修改二稿第七十一条、第七十二条）

八、关于管理职责

有意见提出，2020年12月住房和城乡建设部、中央政法委等部门印发了《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，建议管理职责的划分与其保持一致。

法制委员会经研究，对房产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府职责进行了适当调整，进一步落实属地管理责任，加强对业主委员会履行职责行为的监督。（草案修改二稿第七十八条至第八十条）

此外，草案修改二稿还对信息公开、承接查验、停车管理、部分法律责任等事项，以及草案的条文顺序和其他文字作了适当的调整和修改。

法制委员会认为，草案修改二稿切合本市实际，符合国家法律、法规的规定，建议在根据本次会议的审议意见作修改完善后，提请常委会下一次会议通过。

以上报告和草案修改二稿，请予审议。