橙柿直通车每次征集市民意见建议，老旧小区改造的呼声总是居高不下。

老旧小区，指的是2000年以前建成的小区，最年轻的距今也有22年了。据统计，这样的小区杭州约有2000个，2万幢，60多万套，占全市住宅小区的近一半。

2019年至2022年，杭州市已推进一轮老旧小区综合改造。昨天,杭州市新一轮老旧小区改造规划出炉。

根据昨天下午发布的《杭州市人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（下称《实施意见》），“十四五”期间（至2025年），杭州将开工改造城镇老旧小区不少于1000个，基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区任务。

本意见将于2022年3月17日起正式施行。

改造哪些小区？

重点是2000年底前建成的

哪些小区能改造，这是大家最为关心的问题。《实施意见》明确，将重点改造2000年底前建成、近5年未实施综合改造，且未纳入年度征收计划的住宅小区。

当然，2000年后建成的，也可以改造。不过有两个条件：一是要小区基础设施和功能明显不足、物业管理不完善、居民改造意愿强烈；二要是保障性安居工程小区。

具体怎么改造？

综合整治+拆改结合

《实施意见》提出，主要采取综合整治模式，实施基础设施、居住环境、服务功能、小区特色、长效管理等5方面的改造，重点满足居民基本生活需求和生活便利需要，丰富社区服务供给。

加强智慧安防小区建设，提升改造小区安防设施。推进相邻小区及周边地区联动改造，加强公共服务、公共空间共建共享，充分融入未来社区场景，加快构建社区生活圈。

同时要积极探索拆改结合模式。拆改结合，简单理解就是在同一个或同一片老旧小区内，实行拆除和改造相结合的改造模式，宜改则改，宜拆则拆。

这种模式主要针对房屋结构安全存在较大隐患、使用功能不齐全、适修性较差的城镇老旧小区，将对部分或全部房屋依法进行拆除重建。

拆改结合模式有两个原则，一是自愿有偿，就是要居民商量好同意，同时要出一定的费用（具体下面会讲到）；二是规划补缺，即在规划改造时，尽量补齐缺少的公共服务和基础设施。

改造资金哪里出？

不同城区补贴标准不同

改造涉及的资金怎么落实？《实施意见》明确指出，首先会争取上级资金，对2000年底前建成的老旧小区要改造的，市级财政会给予补助。

不同城区补贴标准不同。比如上城区、拱墅区、西湖区、杭州西湖风景名胜区补助50%；滨江区、钱塘区、富阳区、临安区补助20%；其他区、县（市），也就是萧山区、余杭区、临平区、桐庐县、淳安县、建德市补助10%。

补助资金基数按核定的竣工财务决算数为准(不包括加装电梯和二次供水等投入),高于400元/平方米的按400元/平方米核定，低于400元/平方米的按实核定。

2000年后建成的保障性安居工程小区实施综合整治改造的，由原建设单位承担改造费用。

同时，各区、县（市）政府也要落实本级的补助资金。

补助之外的资金缺口怎么办？

推动居民合理分担

物业维修资金、公积金都可用

补助之外的资金怎么办？《实施意见》提出，按照“谁受益、谁出资”原则，推动居民处置参与改造，合理分担。

居民具体分担多少，这要看补助资金和实际改造资金的情况。

其中，综合整治项目，居民所承担费用可通过个人出资、使用物业维修资金、让渡小区公共收益（比如小区经营性收入）、使用住房公积金等渠道落实。

拆改结合项目，居民承担的改造费用可申请提取住房公积金，符合条件的可申请住房公积金贷款或商业按揭贷款。

改造后会增加哪些功能服务？

构建“5分钟”“10分钟”“15分钟”生活圈

《实施意见》明确，要整合空地、荒地、闲置用房、地下空间，通过改建、扩建、新建等方式，增加停车、养老、托育、体育休闲等公共服务设施，补齐配套服务短板，构建“5分钟”“10分钟”“15分钟”生活圈。

同时会引入物业服务、补建续筹物业维修资金、制定管理规约和居民公约等内容的长效管理制度，协商确定合理的物业服务收费标准，引入专业化物业服务企业和社区运营商等，让小区改造更规范有序长效。

居民意见怎么体现？

面积和人数“双过半”同意

小区改造即可进行

老旧小区改造是一项民生工程，杭州将坚持共建共享共治，“改不改”“改什么”“怎么改”“如何管”由居民来决定。

首要的是“改不改”问题，根据《实施意见》，拟申报列入全市城镇老旧小区改造计划的综合整治项目，居民的改造同意率和改造方案认可率，应当符合民法典有关规定。

根据民法典第278条规定：“改建、重建建筑物及其附属设施”，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，也就是面积和人数“双过半”同意，小区改造即可进行。当然，让全体居民都满意，仍然是努力的目标。

当然改造前要全面了解居民诉求，广泛征求居民意见，提前协调矛盾纠纷。改造中要发动居民对项目实施进行全过程监督。改造后要邀请居民参与小区后续管理、评价改造成效等。