关于《杭州市物业管理条例（修订草案）》修改情况的报告

（2013年4月24日在杭州市第十二届人民代表大会常务委员会第八次会议上）

杭州市人大法制委员会副主任委员 路江通

主任、各位副主任、秘书长，各位委员：

2013年2月，市十二届人大常委会第五次会议审议了市人民政府提请的《杭州市物业管理条例（修订草案）》（以下简称条例修订草案）。会后，法制委员会根据常委会的审议意见和市人大城建环保委员会的审议意见，对条例的修改开展了大量的调研工作。一是将条例修订草案刊登在杭州人大网上，公开向社会征求意见。二是由常委会徐祖萼副主任带队，赴西湖、上城、滨江、余杭等地召开座谈会，征求区人大、住建、发改、民政、公安、消防等部门和街道、社区、物业服务企业、业委会代表的意见和建议。三是从社会各界意见中梳理了十个重要问题专程赴上海学习考察。四是将条例修订草案送省人大常委会法工委、市人大常委会立法咨询委员会征求意见和论证。五是将在征求意见过程中群众反映比较强烈的五个问题作为听证内容，于3月29日进行立法听证。六是将条例修订草案印发，征求各区、县（市）人大常委会以及部分市人大代表意见。4月12日，法制委员会举行会议，对条例修订草案进行审议修改，形成了《杭州市物业管理条例（修订草案）》修改稿。现将修改情况报告如下。

一、关于物业管理联席会议制度的建立

有的委员提出，物业管理纠纷仅靠人民调解委员会调解是不够的，建议增加联动机制。法制委员会经研究认为，当前发生的物业纠纷涉及业主、业委会、物业服务企业等方面，有些物业纠纷持续时间长、解决难度大，群众对此反映强烈。为此，建议在本条例修订草案修改稿中增加规定，建立物业管理的联席会议制度的内容：“各区、县（市）人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立由辖区房产行政主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府及相关部门和单位参加的物业管理联席会议制度，协调解决辖区内物业管理的重大问题，并建立物业管理争议化解和纠纷处理工作机制，为处理物业管理争议和纠纷提供便利。”（修订草案修改稿第五条）

二、关于业主委员会委员职务的退出机制

在征求意见过程中，有的部门提出，条例修订草案应对业主委员会委员的任职及退出条件进行规定。法制委员会经研究认为，对具备某些条件的业主委员会委员应当设定一定的退出机制，建议区别提议终止和自行终止两方面进行规定，“业主发现业主委员会委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员职务：（一）不履行业主委员会委员职责和业主义务，不遵守管理规约，情节严重的；（二）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；（三）向物业服务企业销售商品、承揽业务的；（四）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；（五）其他侵害业主合法权益的行为。业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并记录归档。”“业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：（一）不再是本物业管理区域的业主的；（二）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；（四）被依法追究刑事责任的。”（修订草案修改稿第二十、二十一条）

三、关于自行管理

在征求意见过程中，有的同志提出对自行管理也应该设置一定的条件，某些事项不能自行管理。法制委员会经研究认为，自行管理作为物业管理的一种模式，有存在的现实需要，但要对之进行一些规范，以保障业主的各项权益并防止纠纷的发生，建议规定“经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意，物业管理区域可以在街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会的监督指导下由业主自行管理。实行自行管理的应当将自行管理的执行机构、管理方案、收费标准和管理期限等内容提交业主大会表决。”“业主采用民事雇佣方式聘请自然人进行服务的，应当为其支付意外伤害等保障费用。电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维护和养护。”“业主自行管理中需要开具发票的，业主委员会可以持街道办事处、乡镇人民政府或者社区居委会的证明材料，到物业所在地的税务部门申请代为开具发票。”“业主大会可以委托具有资质的专业机构对管理费用、专项维修资金、公共收益等进行财务管理，并应当向业主每季度公布一次自行管理账目。”（条例修订草案第四十条）

四、关于物业禁止行为及其处罚

条例草案第四十七条规定了物业使用中的禁止行为。在征求意见过程中，有的委员提出要增设法律责任、明确执法部门。城建环保委还提出要将“群租”在物业禁止行为中进行规定。法制委员会经研究认为，对物业使用中的禁止行为设置相应的法律责任，可以处罚擅自改变结构、违章搭建等群众反映强烈的违法行为，同时在一定程度上遏制通过改变房屋结构分隔房间进行“群租”的现象。建议规定“对业主或者物业使用人违反本条例第四十二条第一款第一项、第二项规定的，由区、县房产行政管理部门责令立即改正，恢复原状，并可处以一万元以上十万元以下的罚款；情节严重的，可处以十万元以上二十万元以下的罚款。”“ 业主或者物业使用人违反本条例第四十二条第一款第三项、第四项、第五项规定的，由规划行政主管部门依法查处；违反本条例第四十二条第一款第六项规定的，由绿化行政主管部门依法查处；违反本条例第四十二条第一款第七项规定的，由公安消防部门依法查处；违反本条例第四十二条第一款第八项、第九项规定的，由环境保护行政主管部门依法查处。”（条例修订草案第六十五条、第六十六条）

此外，还删除了修订草案中照抄上位法的若干条款，同时对条例修订草案的条文顺序和其他文字作了适当的调整和修改。

法制委员会拟在本次常委会会议审议以后，根据常委会会组成人员和有关方面的意见，再作进一步的调研、论证，提请下次常委会会议审议通过。

以上报告和《杭州市物业管理条例（修订草案）》修改稿，请予审议。