第二章 业主、业主大会和业主委员会

　　第七条（业主及其权利义务）房屋等物业的所有权人为业主，在物业管理活动中，享有法律法规规定的权利，履行相应的义务，并遵守管理规约、议事规则及物业服务合同约定。

　　物业管理区域内的全体业主组成业主大会。

　　第八条（首次业主大会成立条件）物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑总面积百分之六十的，建设单位应当在两个月内向所在地街道办事处、乡（镇）人民政府报送下列筹备首次业主大会会议所需的资料：

　　（一）物业管理区域划分资料；

　　（二）房屋及建筑物面积清册；

　　（三）业主名册；

　　（四）建筑规划总平面图；

　　（五）共用设施设备的交接资料；

　　（六）物业管理用房配置确认资料；

　　（七）其他有关的文件资料。

　　第九条（业主大会筹备规则） 符合成立业主大会条件的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在收到百分之二十以上业主提出筹备业主大会书面申请后两个月内指导业主成立业主大会筹备组。

　　业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡（镇）人民政府或者社区居民委员会的代表组成，成员人数应当为单数。业主代表由街道办事处、乡（镇）人民政府组织业主推荐产生，业主代表人数不低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府或者委托的社区居民委员会的代表担任。

　　筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡（镇）人民政府协调解决。

　　第十条（筹备组职责） 筹备组应当自成立之日起三个月内组织召开首次业主大会会议，并做好以下筹备工作：

　　（一）确定并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

　　（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

　　（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

　　（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

　　（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

　　（六）制定业主委员会选举办法；

　　（七）完成组织召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

　　第十一条（业主大会召开）业主大会可以按照以下方式确认参加会议的业主：

　　（一）业主到会并在会议签到表确认；

　　（二）业主在表决票上或表决票发放表上确认；

　　（三）议事规则约定以及法律法规规定的其他方式。

　　业主可以书面委托代理人出席业主大会。物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务企业的负责人或者其书面委托的代理人应当列席会议。

　　第十二条（业主人数计算）业主人数和总人数按照下列方法确定：

　　（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付使用的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

　　（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

　　第十三条（计票规则） 专有部分面积和建筑物总面积按照下列方法确定：

　　（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照建设工程规划许可证上载明的面积计算；

　　（二）车位、摊位等特定空间是否计入专有部分面积，应当在临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则中规定；

　　（三）建筑物总面积，按照前两项的统计总和计算。

　　第十四条（委托） 业主可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选相应区域内的业主为业主代表。业主代表可以接受业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理权。

　　使用人可以接受业主书面委托代其行使共同管理权，但不得担任业主委员会委员。

　　第十五条（业主大会表决事项）首次业主大会会议应当表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会。

　　划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。物业管理区域内尚未出售和已出售但尚未交付使用的物业由建设单位履行业主职责。

　　业主委员会应当将业主大会决定的事项告知建设单位。建设单位销售该物业管理区域内的物业的，应当在销售合同中注明业主大会的决定事项。

　　街道办事处、乡（镇）人民政府或者受其委托的社区居民委员会应当对业主大会会议表决情况进行监督。

　　第十六条（首次业主大会内容和经费） 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会会议筹备经费交给街道办事处、乡（镇）人民政府，由业主大会筹备组使用。

　　筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。

　　第十七条（业主大会特殊情况处理） 业主委员会不按照规定召集业主大会会议的，业主可以请求街道办事处、乡（镇）人民政府协调、确定召集时间；逾期未召集的，由街道办事处、乡（镇）人民政府召集或者委托社区居民委员会召集。

　　业主大会会议议题涉及终止业主委员会委员资格或者撤销业主委员会所作决定的，业主大会会议由街道办事处、乡（镇）人民政府或者委托社区居民委员会核实召开条件后召集。

　　除业主委员会和街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居民委员会外，其他任何单位和个人不得召集业主大会会议。

　　第十八条（业主委员会产生规则） 业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，具有完全民事行为能力，遵守国家有关法律、法规，遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则。

　　业主委员会委员人数应当为五人以上单数，由业主大会选举产生。

　　因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡（镇）人民政府的监督指导下暂时行使业主委员会职责。

　　第十九条（候补委员制度） 业主委员会可以设立候补委员制度。候补委员人数不超过业主委员会正式委员人数的百分之五十。候补委员可以与正式委员一同由业主大会选举产生，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则应当与正式委员相同。设立候补委员的，应当和业主委员会一并备案。

　　业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的百分之五十的，可以从候补委员中按照得票数的多少自动递补，并且在本物业管理区域内公告。业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的百分之五十的，应当重新选举业主委员会。候补委员具体递补规则等内容应当在业主大会议事规则中予以明确。

　　第二十条 （委员职务的终止） 业主发现业主委员会委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员职务：

　　（一）不履行业主委员会委员职责和业主义务，不遵守管理规约，情节严重的；

　　（二）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；

　　（三）向物业服务企业销售商品、承揽业务的；

　　（四）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；

　　（五）其他侵害业主合法权益的行为。

　　业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并记录归档。

　　第二十一条（委员职务的自行终止） 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：

　　（一）不再是本物业管理区域的业主的；

　　（二）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；

　　（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

　　（四）被依法追究刑事责任的。

　　第二十二条（业委会会议规则） 业主委员会应当按照业主大会议事规则规定及业主大会决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在七日内召开业主委员会会议。

　　业主委员会委员不能委托代理人参加会议。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。

　　第二十三条（业主委员会工作规范） 业主委员会应当通过公告等形式及时公布业主大会和业主委员会决定等物业管理中的重大事项，做好物业管理中重要事项的记录，并接受业主查询。

　　业主委员会应当听取业主和使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受咨询、投诉和监督。

　　第二十四条（业主委员会换届） 业主委员会的任期为三至五年，具体由业主大会决定，任期届满自行终止。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在任期届满的三个月前，应当书面报告所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，并按照规定开展换届选举工作。

　　第二十五条（业主委员会资料交接） 业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当在街道办事处、乡（镇）人民政府指导下，将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。

　　业主委员会委员资格在任期内提前终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。

　　拒不移交本条第一、二款所述物品的，业主委员会可以请求物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府或者公安机关协助移交。

　　第二十六条（业主大会和业主委员会经费） 业主大会、业主委员会的运作经费由全体业主共同承担，可以在物业管理区域内共用部位、共用设施设备的收益中列支，具体额度由首次业主大会筹备组或者业主委员会提出意见，并在业主大会上表决通过后执行。

　　业主委员会应当每年公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况，接受全体业主的监督。