第五章 物业保修金和物业专项维修资金

　　第四十八条（物业保修金的交存）用于销售的物业，建设单位在办理房屋产权初始登记之前，应当按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保证。物业建筑安装总造价应当以建设项目工程决算金额为准；在办理房屋产权初始登记手续时无法提供工程决算报告的，应当以市建设行政主管部门颁发的建筑工程施工许可证中明确的合同造价作为预交物业保修金的基数，并根据工程决算报告提请结算最终金额。

　　物业保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则，由市、县（市）房产行政主管部门指定的机构（以下称保修金管理机构）统一管理。

　　第四十九条（物业保修金的使用） 在物业保修期内有下列情形之一，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，维修费用在物业保修金中列支：

　　（一）经专业机构鉴定或者相关质量主管部门认定房屋建筑安装工程存在质量问题的；

　　（二）经城乡规划主管部门认定未按照经批准的建设工程设计方案进行配套设施建设的。

　　需要使用物业保修金的，由相关业主或者业主委员会提出申请，经保修金管理机构核实后拨付，由业主委员会组织维修。

　　第五十条（物业保修金的计息） 物业保修金存储期限为八年。存储期间每年结息一次，当年交存、使用或者退还的部分按照同期银行活期存款利率计息，其余部分按照当年一月一日一年期定期存款利率计息。

　　物业保修金存储期间，建设单位因注销、清算等原因，无法继续履行保修责任的，可以申请由相关联的非自然人股东继续履行保修责任，并将原交存的物业保修金本息变更至该非自然人股东名下。

　　物业保修金存储期满后，保修金管理机构应当将物业保修金本息余额退还给建设单位。建设单位因歇业、破产或者出现其他情形单位不存在且未办理前款手续的，保修金管理机构应当进行公示，公示期为三十日。公示期满无异议的，物业保修金本息余额转为同一物业管理区域的物业专项维修资金。

　　第五十一条（物业专项维修资金管理原则和机构）物业专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户”和“业主决策、专款专用、政府监管”的原则，由市、县（市）人民政府指定的机构（以下称维修资金管理机构）统一管理，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

　　物业专项维修资金应当建立年度公布及日常查询制度，并接受业主、房产行政主管部门、财政部门的监督。

　　第五十二条（首期物业专项维修资金交存） 首期物业专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积及交存标准向维修资金管理机构统一交存。物业交付使用时建设单位按照专有部分建筑面积及同一交存标准向业主收取，其余部分的首期物业专项维修资金由建设单位承担。

　　前款所称物业总建筑面积以具有法定测绘资质的单位提供的测绘成果为准；前款所称交存标准为房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的百分之五至百分之八，具体标准由房产行政主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定，报经市、县（市）人民政府批准后公布。

　　第五十三条（物业专项维修资金的续交） 物业专项维修资金本息余额不足首期交存额的百分之三十时，维修资金管理机构应当及时通知相应物业管理区域的业主委员会组织续交。续交方式、金额等具体事项由该物业管理区域管理规约规定或者业主大会决定。

　　第五十四条（物业专项维修资金的计息） 物业专项维修资金存款每年计息一次，当年交存或者使用的部分按照同期银行活期存款利率计息，其余部分按当年一月一日一年期定期存款利率计息。

　　物业专项维修资金的利差余额按照收益分摊原则建立相应物业管理区域的维修资金公共账户，统筹用于共用部位、共用设施设备的应急维修。

　　第五十五条（物业专项维修资金使用程序） 使用物业专项维修资金按照下列程序办理：

　　（一）物业服务企业提出维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等相关事项；

　　（二）业主委员会审核维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等事项后征求业主意见，同时将上述事项在物业管理区域显著位置公示；

　　（三）征得维修资金列支范围内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意后，由物业服务企业持申请表、工程预算方案及征求业主意见表等资料，向维修资金管理机构提出申请；

　　（四）维修资金管理机构经核实后，拨付核实额度百分之七十的维修费用；

　　（五）工程完工后，物业服务企业持具备法定资质的专门机构出具的审计报告书、业主委员会审核签章的施工承包合同、工程款及审计费发票、业主委员会验收合格证明等资料向维修资金管理机构申请拨付维修费用的余额。工程决算金额在一万元以内的，经业主委员会审核同意，可以免予审计。

　　工程决算金额超出预算金额百分之二十以上或者一万元以上的，超出部分需按使用程序重新申报。

　　第五十六条（物业专项维修资金使用简易程序） 电梯、消防设施设备严重损坏，危及公共安全的，经业主委员会书面同意后，可以按照下列简易程序申请使用物业专项维修资金：

　　（一）物业服务企业向所在区、县（市）质监或者消防部门提交经业主委员会同意的电梯或者消防设施设备维修报告；

　　（二）质监或者消防部门对工程维修内容、工程预算、施工单位等事项审核后予以书面批复。物业服务企业应当将批复内容在物业管理区域显著位置公示，公示期限不少于五日；

　　（三）物业服务企业持质监或者消防部门的书面批复、工程预算方案、业主委员会的书面同意意见等资料，向维修资金管理机构申请物业专项维修资金；

　　（四）维修资金管理机构经审核后，拨付核实额度百分之七十的维修费用；

　　（五）工程完工后，物业服务企业持由质监或者消防部门出具的验收合格证明、经审计的工程决算报告等，向维修资金管理机构申请拨付维修费用的余额。

　　第五十七条（物业专项维修资金自主管理的要求）经物业管理区域内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意，可以采用业主自主管理物业专项维修资金的方式，由业主大会授权业主委员会负责物业专项维修资金的日常管理。

　　实行物业专项维修资金自主管理的，应当按下列程序办理：

　　（一）由业主委员会草拟自主管理物业专项维修资金的实施方案，方案应当明确物业专项维修资金的存储银行、计息方法、管理费用列支渠道及数额、使用流程、本息余额查询及公布方案等内容；

　　（二）召开业主大会对实施方案进行表决。业主大会会议应当邀请街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会代表列席。实施方案应当征得物业管理区域内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意；

　　（三）业主委员会将实施方案、业主表决意见明细情况及业主大会决定等相关资料报维修资金管理机构；

　　（四）维修资金管理机构对申请资料进行核实，将实施方案、业主表决意见明细情况及业主大会决定在相关物业管理区域内公示，公示期不少于三十日。发现申请资料有任何虚假情形的，维修资金管理机构不予办理资金移交手续。

　　第五十八条（资金的使用） 任何机构和个人不得将物业保修金和物业专项维修资金用于出借、担保及任何经营性活动。