问题分析。调研组在临安市天目山镇蹲点走访时发现，该镇宅基地及农房建设管理利用总体粗放，“一户多宅”“建新不拆旧”等情况普遍存在。此外，一些农民长年进城务工，房屋空置率较高。虽然近年来我市宅基地管理比较规范，民生保障到位，但因管理体制因素，农房建设还存在许多不规范的地方，也同时制约了村集体经济的良性发展。

1.管地不管房。属地政府较注重宅基地的管理，在省里确定的村民宅基地标准内审批。但在农村建房管理方面相对薄弱，村庄规划较为滞后，农居建设布局较为分散，普遍沿路发展、沿河建设，特别是一些自然村撤并后，农居没有向中心村集聚。

2.管批不管建。普遍存在重事前审批、轻批后监管和违法不处置问题，没有从源头上防止违法建设，少批多建、建筑超高超层现象较为突出。农户宅基地及房屋面积普遍较大，一些农户将宅基地审批面积全部用于建造主房，额外占地建造辅房和庭院。

3.管增不管减。一些地方只注重通过新增建设用地解决农民建房用地，而没有充分利用现有存量空闲农村宅基地，存在利用不集约问题。有的村“批新拆旧”制度未得到有效落实，存在“一户多宅”现象，仅第一批走访的10个村就有约300户存在此类情况；有的宅基地拆后土地闲置，没有进行有效的利用。

解决思路。为有效盘活天目山镇闲置农房和宅基地，调研组认为应当把握以下几点原则：

1.规划引领。根据天目山镇当地实际确定合理的发展定位，结合美丽乡村建设，科学编制村庄建设规划，尤其是推进村庄土地利用规划与村庄发展规划的“两规合一”，优化农居点布局，集聚宅基地利用，按照宜农则农、宜留则留的要求，实现村庄有机更新。

2.用地减量。充分利用闲置农房及宅基地，安排符合建房条件的农户建房，认真执行“一户一宅”和建新拆旧政策，对适合农业生产的宅基地拆除复垦，严格控制和减少农村宅基地规模，有效保护耕地资源。

3.依法自愿。对农户合法持有的空闲农房及宅基地，充分尊重农户意愿，按照自愿有偿的原则，鼓励自愿退出盘活利用。对“一户多宅”的，依法由村集体经济组织收回或农户自行拆除后收回。

主要举措。具体实现路径可以从“退得出、用得好、管得住”三个方面入手：

1.在“退得出”方面，对农户合法持有的空闲农房及宅基地，可通过“以房换地、以钱换地”等方式，引导鼓励农民将空闲农房及宅基地自愿有偿退出，置换成多层农民公寓或以货币方式回购，确保农民宅基地权益不受损。对“一户多宅”的，由当地结合“三改一拆”及村庄整治，依法由村集体经济组织收回或农户自行拆除后收回。

2.在“用得好”方面，可采取以下方式盘活利用：一是调剂利用。对退出的宅基地及农房，在本村集体经济组织内部调剂，安排符合建房条件的农户利用。二是收回复垦。将农民退出的宅基地予以复垦，复垦获得的建设用地指标在一定范围内统筹使用。三是开发利用。村集体经济组织对收回的空闲农房和宅基地，可通过入股、联营等方式开发利用，利用天目山独特的自然条件，促进乡村休闲旅游健康养老等新产业、新业态发展。

3.在“管得住”方面，健全和完善“政府主导、国土牵头、部门配合、社会参与”共同责任机制,形成齐抓共管的工作格局，变农村土地“一家管、大家用”为“大家管、大家用”。紧紧围绕处理好农民与土地关系这条主线，以明晰产权为基础，落实宅基地集体所有权、稳定农户占有权、激活土地使用权，逐步建立健全农民住房保障多样化、宅基地总量减量化、存量土地利用多元化、土地收益分配差别化机制，着力破解当前宅基地管理中存在的各种问题，实现农民住有所居、财产收益得显化、集体经济得壮大、新增产业用地得保障、村庄颜值更美丽。