附件1
关于修改《杭州市物业管理条例》的建议
根据《杭州市物业管理条例》（以下简称条例）立法后评估的结论，评估组提出如下修改建议：
一、修改资质管理相关条文
由于《物业管理条例》2018年修正中删除了对物业企业资质管理的相关条款，为适应“放、管、服”改革要求，和上位法保持一致，《条例》第三十条、第三十一条中“具备相应资质的”“资质等级”等有关表述应进行删改。
二、增补信用管理的相关条文
为顺应取消资质管理的新形势，加强资质许可取消后的事中事后监管力度，《物业管理条例》第三十二条规定：“国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。”行业诚信管理成为未来物业行业监管的必要手段。同时，我市物业主管部门也积极探索开展信用管理，以红、黑名单、信用评价公示等制度推进物业企业监管，取得良好效果。为提升总结管理经验，为信用管理手段提供依据，建议在《条例》中增加信用监管的有关条文。二是针对业主或非业主使用人违反物业合同，不交物业费的行为。《条例》第三十八条规定业主逾期不缴纳物业服务费的，业主委员会可以采用在本物业管理区域公示等方式协助物业服务企业催交。调研中有意见认为上述做法容易引发业委会和业主之间的矛盾，也涉及隐私问题，较难操作。建议可规定对无故不交物业费的业主实施信用惩戒，增加管理手段，破解管理难题。
三、总则部分增加党建引领条款
近年来，物业管理领域探索发展出了党建引领等经验，如加强党组织对物业管理工作的领导，引导鼓励党员参选业主委员会，充分发挥党的政治优势和组织优势，进一步提高党组织领导下的物业服务管理和社区治理水平。街道、社区将业主大会、业主委员会纳入基层社会治理和基层党建工作体系，对业主大会的筹备召开、业主委员会的组建运行实行统一监管，并实行街道、社区领导下的物业服务企业、业主委员会联动机制等，《条例》在修改时可以考虑将行之有效的做法经验上升为具体条文。
目前关于党建引领的相关条款，有两种意见。一是在总则中原则性规定在物业管理中加强党建等，发挥党组织的领导作用等，典型的如《上海市住宅物业管理规定》第六条规定：“本市建立健全以居民区党组织为领导核心，居民委员会或者村民委员会、业主委员会、物业服务企业、业主等共同参与的住宅小区治理架构，推动住宅物业管理创新。”二是在具体制度设计中明确要求和体现党建引领。如《天津市物业管理条例》第十条规定“引导和支持业主中的党员通过法定程序成为业主代表、业主委员会成员，发挥先锋模范作用，依法履行职责。推动符合条件的社区党组织成员或者居民委员会成员中的党员通过法定程序兼任业主委员会主任。” 《武汉市物业管理条例》第二十九条规定“鼓励党员业主通过法定程序成为业主委员会委员。”甚至有些方案认为可以明确规定业主委员会中党员人数占比应当不少于30％。评估组认为，由于党的领导是全方位，全局性的，不言自明的，不需要在具体制度和条文中专门规定。同时，由于《物业管理条例》第十六条明确业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。在地方性法规中不宜额外增加资格条件，明确党员人数比例。因此，建议在总则中增加党建引领相关规定。
四、明确业委会成员工作报酬制度
由于业委会成员实践中多属于义务劳动，业委会选举困难等现象大量存在。选举成功的业委会也存在侵吞经营性收益等情况。有建议认为可以对业委会成员设置一定的报酬，但无法律授权的情况下，难以开展。评估组认为业委会属于业主大会授权的组织，其组织活动、经费运作规定应由业主自行决定，但《条例》中可以增补“经业主大会决定，可以为业委会成员提供一定的报酬”等规定，以满足实践需要。
五、补充规定首次业主大会筹备经费的交纳标准
《条例》第十六条规定建设单位承担首次业主大会的筹备经费，但承担筹备经费的数额标准未明确，导致实际操作有困难，可在后续修改中借鉴外地立法经验加以明确。如《丽水市物业管理条例》第九条规定“首次业主大会会议的筹备经费由建设单位按照物业总建筑面积每平方米一元且总额不少于五万元的标准承担。建设单位应当在房屋竣工验收前，将筹备经费存入县级物业主管部门以竞争性方式选择产生的银行账户。”
六、完善法律责任的部分条款
《条例》第四十二条、第六十五条规定擅自改变房屋外立面的，由城乡规划主管部门依法查处。但《浙江省城乡规划条例》第三十六条明确需要申请核发建设工程规划许可证的只有重要街道两侧建筑物外立面装修工程，换言之，非重要街道房屋外立面改变的，规划部门无权查处。两者规定存在细微的不一致，建议在文字上作微调。此外，《条例》第四十二条列举了十一项物业使用中的禁止行为，其中第十项“占用共用部位、共用设施设备”未设置相应罚则，使该项规定缺少法律后果。《条例》第八条要求建设单位符合法定条件时提交筹备首次业主大会的申请材料。实践中由于有的建设单位缺乏成立业主大会的动力，存在故意拖延或不积极配合等情形，需要设置一定的制约手段，但《条例》缺乏相应的罚则规定。建议在法律责任部分修改完善。
七、其他
第一，《条例》第四十七条规定物业转让出租等情形下，受让人应当将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。实践中，由于新的业主或非业主使用人不主动告知，由业委会或物业服务企业确认业主身份较为困难。因此，建议规定符合特定条件时，可由业主委员会、业主大会筹备组、业主委员会换届选举工作组向物业所在地不动产登记机构提出查询请求，由不动产登记机构给予协助。第二，针对物业专项维修资金续筹困难，可探索有操作性的维修资金续筹制度，在业主大会职责中增加规定“业主应当按照规定缴纳日常收取的专项维修资金。业主缴纳日常收取的专项维修资金可以在缴纳物业管理费时一并缴纳；经业主共同决定，也可以用共有物业收益缴纳或者补足”。第三，根据机构改革的实际情况，对条例涉及的职能部门名称作相应调整。