杭州市物业管理条例

杭州市物业管理条例

（修改草案）

无

【新增】第三条 物业管理应当遵循中国共产党领导的业主自治和政府依法监管相结合的原则。以基层党组织建设推进物业管理，促进物业管理融入城市基层社会治理。

在总则中新增条例遵循的原则，并体现党建引领精神

第十六条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会会议筹备经费交给街道办事处、乡（镇）人民政府，由业主大会筹备组使用。

筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。

第十六条首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。筹备经费由建设单位按照物业总建筑面积每平方米一元且总额不少于五万元的标准承担。建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会会议筹备经费交给街道办事处、乡（镇）人民政府，由业主大会筹备组使用。

筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。

1. 《条例》第十六条规定建设单位承担首次业主大会的筹备经费，但承担筹备经费的数额标准未明确，导致实际操作有困难，需要予以明确。

2. 物业总建筑面积每平方米一元且总额不少于五万元的标准是丽水市的标准，杭州可根据实际情况适当调整。

第二十六条 业主大会、业主委员会的运作经费由全体业主共同承担。物业管理区域内有共用部位、共用设施设备收益的，运作经费可以在共用部位、共用设施设备收益中列支，具体额度由首次业主大会筹备组或者业主委员会提出意见，并在业主大会会议上表决通过后执行。

业主委员会应当每年公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况，接受全体业主的监督。

第二十六条业主大会、业主委员会的运作经费由全体业主共同承担。物业管理区域内有共用部位、共用设施设备收益的，运作经费可以在共用部位、共用设施设备收益中列支，具体额度由首次业主大会筹备组或者业主委员会提出意见，并在业主大会会议上表决通过后执行。

经业主大会决定，可以为业主委员会成员提供一定的报酬。

业主委员会应当每年公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况，接受全体业主的监督。

由于业委会成员实践中多属于义务劳动，业委会选举困难等情况大量存在。选举成功的业委会也存在侵吞经营性收益等情况。实践中有建议认为可以对业委会成员设置一定的报酬，但无法律授权的情况下，难以开展。但业委会属于业主大会授权的组织，其组织活动、经费运作规定应由业主自行决定，因此《条例》中可以增补“经业主大会决定，可以为业委会成员提供一定的报酬”等规定，以满足实践需要。

第三十条一个物业管理区域应当由一个具备相应资质的物业服务企业统一提供物业服务。已成立业主大会的物业管理区域，经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意，可以根据物业特点自行决定选聘物业服务企业的资质等级及服务内容。

第三十条一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。已成立业主大会的物业管理区域，经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意，可以根据物业特点自行决定选聘物业服务企业的服务内容。

由于《物业管理条例》2018年修正中删除了对物业企业资质管理的相关条款，为适应“放、管、服”改革要求，和上位法保持一致，《条例》中“具备相应资质的”“资质等级”等有关表述应进行删改。

无

【新增】第二十七条   各区、县（市）房产主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。

为顺应取消资质管理的新形势，加强资质许取消后的事中事后监管力度，《物业管理条例》第三十二条规定：“国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。”行业诚信管理成为未来物业行业监管的必要手段。同时，我市物业主管部门也积极探索开展信用管理，以红、黑名单、信用评价公示等制度推进物业企业监管，取得良好效果。为提升总结管理经验，为信用管理手段提供依据，建议在《条例》中增加信用监管的有关条文。

第三十八条 物业交付使用前，建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业服务费；物业交付使用后，物业服务费由业主承担。

业主应当依照物业服务合同（包括前期物业服务合同）的约定及时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定，经书面催交，逾期不交纳物业服务费的，业主委员会可以采用在本物业管理区域公示等方式协助物业服务企业催交。

物业服务合同双方约定预收物业服务费的，预收期限最高不得超过十二个月。物业服务合同存续的剩余期限不足十二个月的，则预收期限不得超过合同的剩余期限。

第三十八条 物业交付使用前，建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业服务费；物业交付使用后，物业服务费由业主承担。

业主应当依照物业服务合同（包括前期物业服务合同）的约定及时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定，经书面催交，逾期不交纳物业服务费，经有效裁判文书确认的，记入业主个人诚信记录。

物业服务合同双方约定预收物业服务费的，预收期限最高不得超过十二个月。物业服务合同存续的剩余期限不足十二个月的，则预收期限不得超过合同的剩余期限。

针对业主或非业主使用人违反物业合同，不交物业费的行为。《条例》第三十八条规定业主逾期不缴纳物业服务费的，业主委员会可以采用在本物业管理区域公示等方式协助物业服务企业催交。调研中有意见认为上述做法容易引发业委会和业主之间的矛盾，也涉及隐私问题，较难操作。建议规定对无故不交物业费的业主实施信用惩戒，增加管理手段，破解管理难题。

第四十二条物业使用中禁止下列行为：

（一）违法拆改、变动房屋承重结构；

（二）将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；

（三）违法搭建、改建建筑物、构筑物；违法挖掘房屋地下空间；

（四）擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用；

（五）擅自改变房屋外立面；

（六）擅自将雨污水混接或者在排水管上接管；损害管道燃气设施，占用、堵塞、封闭管道设施影响公共安全；

（七）擅自占用绿地，损毁树木、绿化设施；

（八）损坏消防设施，占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地；

（九）违反国家和地方规定，向环境超标排放污染物；

（十）占用共用部位、共用设施设备；

（十一）法律、法规禁止的其他行为。

对违反有关法律、法规规定使用物业的，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告，相关部门和业主委员会应当根据相应规定及时处理。

第四十二条物业使用中禁止下列行为：

（一）违法拆改、变动房屋承重结构；

（二）将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；

（三）违法搭建、改建建筑物、构筑物；违法挖掘房屋地下空间；

（四）擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用；

（五）擅自改变重要街道两侧房屋外立面；

（六）擅自将雨污水混接或者在排水管上接管；损害管道燃气设施，占用、堵塞、封闭管道设施影响公共安全；

（七）擅自占用绿地，损毁树木、绿化设施；

（八）损坏消防设施，占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地；

（九）违反国家和地方规定，向环境超标排放污染物；

（十）占用共用部位、共用设施设备；

（十一）法律、法规禁止的其他行为。

对违反有关法律、法规规定使用物业的，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告，相关部门和业主委员会应当根据相应规定及时处理。

1.《条例》第四十二条、第六十五条规定擅自改变房屋外立面的，由城乡规划主管部门依法查处。但《浙江省城乡规划条例》第三十六条明确需要申请核发建设工程规划许可证的只有重要街道两侧建筑物外立面装修工程，换言之，非重要街道房屋外立面改变的，规划部门无权查处。两者规定存在细微的不一致，因此在文字上作微调。

第四十七条 业主转让或者出租物业时，应当将临时管理规约、管理规约、物业服务费标准等事项告知受让人或者承租人，并对物业服务费的结算作明确约定。受让人应当在办理产权交易手续之日起三十日内，将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。

业主可以在临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则中规定物业管理区域内单套住房出租的人数限制及人均面积标准。

第四十七条 业主转让或者出租物业时，应当将临时管理规约、管理规约、物业服务费标准等事项告知受让人或者承租人，并对物业服务费的结算作明确约定。受让人应当在办理产权交易手续之日起三十日内，将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。受让人未在合理期限内告知的，业主委员会、业主大会筹备组、业主委员会换届选举工作组有权向物业所在地不动产登记机构提出查询请求，不动产登记机构应当给予协助。查询目的、条件、程序等由房产主管部门、不动产登记机构联合规定。

业主可以在临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则中规定物业管理区域内单套住房出租的人数限制及人均面积标准。

《条例》第四十七条规定物业转让出租等情形下，受让人应当将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。实践中，由于新的业主或非业主使用人不主动告知，由业委会或物业服务企业确认业主身份较为困难。因此，规定符合特定条件时，可由业主委员会、业主大会筹备组、业主委员会换届选举工作组向物业所在地不动产登记机构提出查询请求，由不动产登记机构给予协助。

第五十三条 物业专项维修资金本息余额不足首期交存额的百分之三十时，维修资金管理机构应当及时通知相应物业管理区域的业主委员会组织续交。续交方式、金额等具体事项由该物业管理区域管理规约规定或者业主大会决定。

第五十三条 物业专项维修资金本息余额不足首期交存额的百分之三十时，维修资金管理机构应当及时通知相应物业管理区域的业主委员会组织续交。

业主应当按照规定缴纳日常收取的专项维修资金。日常收取的专项维修资金可以在业主缴纳物业管理费时一并收取；经业主共同决定，也可以用共有物业收益缴纳或者补足。

续交方式、金额等具体其他事项由该物业管理区域管理规约规定或者业主大会决定。

针对物业专项维修资金续筹困难，需要探索有操作性的维修资金续筹制度，因此增补规定，“业主应当按照规定缴纳日常收取的专项维修资金。业主缴纳日常收取的专项维修资金可以在缴纳物业管理费时一并缴纳；经业主共同决定，也可以用共有物业收益缴纳或者补足”。

第六十五条　业主或者非业主使用人违反本条例第四十二条第一款第三项、第四项、第五项规定的，由城乡规划主管部门依法查处；违反本条例第四十二条第一款第六项规定的，由市政设施和公用事业主管部门依法查处；违反本条例第四十二条第一款第七项规定的，由绿化主管部门依法查处；违反本条例第四十二条第一款第八项规定的，由公安消防机构或者公安派出所依法查处；违反本条例第四十二条第一款第九项规定的，由环境保护主管部门依法查处。
　　违反本条例第四十二条第一款第十项规定的，相关利害关系人可以依法向人民法院提起诉讼。

第六十五条　业主或者非业主使用人违反本条例第四十二条第一款第三项、第四项、第五项规定的，由规划和自然资源部门依法查处；违反本条例第四十二条第一款第六项规定的，由市政设施和公用事业主管部门依法查处；违反本条例第四十二条第一款第七项规定的，由绿化主管部门依法查处；违反本条例第四十二条第一款第八项规定的，由应急管理部门消防机构依法查处；违反本条例第四十二条第一款第九项规定的，由环境保护主管部门依法查处。
　　违反本条例第四十二条第一款第十项规定的，相关利害关系人可以依法向人民法院提起诉讼。

根据机构改革情况对职能部门名称作相应调整。

第六十六条 建设单位违反本条例第四十八条、第五十二条规定，不按照要求交存物业保修金、物业专项维修资金的，由市、县（市）房产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。

第六十六条 建设单位违反本条例第八条、第四十八条、第五十二条规定，不按照要求报送筹备首次业主大会会议所需的资料，或者不按照要求交存物业保修金、物业专项维修资金的，由市、县（市）房产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。

《条例》第八条要求建设单位符合法定条件时提交筹备首次业主大会的申请材料。实践中由于有的建设单位缺乏成立业主大会的动力，存在故意拖延或不积极配合等情形，需要设置一定的制约手段，但《条例》缺乏相应的罚则规定。因此在法律责任部分修改完善。